2008年全球及中国宏观经济研究暨北京中心城市场研究策略研究报告下.pdf

整体市场状况【开发商面临融资压力】 房地产开发商资金来源占比 2008年1-7 月，房地产开发资金来源中，国内贷款 4572 亿元，占比 20.5%，较 2007 年度提高 了 1.9个百分点；自筹资金比例明显提高，房地产融资困难，面临资金压力 量 售 销 要 年 需 于 量 大 烈 存 远 激 库 量 争 峻 些 存 竞 严 这 库 来 势 化 市 未 形 去 城 要 1数 多 2 - 2 7 月 个 全国房地产市场存量与日俱增，销售量不断下滑，价格依旧坚挺 市场调整不到位，量价将进一步下行，未来形势更为严峻 繁荣阶段（膨胀） 交易量急剧上升，市场中投机者活跃;房价越来越 高，逐渐达到顶点;房地产经营利润非常高，投资量 急剧增加;期房交易大。整个房地产市场呈现欣欣向 荣的景象。 衰退阶段（收缩） 交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并 出现下跌迹象;市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发 目前市场正处于衰退期向萧条期转变阶段 展商难以维持。 萧条阶段（停滞） 多家投行分析 交易量锐减，期房交易量降幅更大，期房价格继续 下降，甚至大大低于现楼价。 2008年房价将下跌15%-30%左右 2009年房价将继续下跌 复苏与增长（调整与恢复） 市场企稳至少到2010年以后 交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势;房地产 投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。 市场面 分区域市场状况分析 环渤海湾区域【北京：市场极度萎靡】 环渤海湾区域【北京：市场极度萎靡】 环渤海湾区域【北京：市场极度萎靡】 环渤海湾区域【天津：量跌价涨】 环渤海湾区域【天津：量价双跌】 环渤海湾区域【大连：量跌价涨】 8月份，大连新建商品住宅成交 30.1万平米，同比下降 66.2%，环比下降 16.0%； 1-8月份，大连新建商品住宅成交 263.2万平米，同比下降 33.1%。 8月份，大连新建商品住宅成交均价 6715元/平米，环比上涨 75.1%。 环渤海湾区域【青岛：量价双跌】 8月份，青岛新建商品住宅成交 27.1万平米，同比下降 52.5%，环比下降 54.6%； 1-8月份，青岛新建商品住宅成交 398.7万平米，同比下降 6.7%。 8月份，青岛新建商品住宅成交均价 5800元/平米，环比下跌 2.0%。 长三角区域【上海：成交量继续下滑 价格高位盘整】 长三角区域【上海：成交量继续下滑 价格高位盘整】 长三角区域【杭州：量跌价涨】 长三角区域【南京：量价双跌】 8月份，南京新建商品住宅成交 33.8万平米，同比下降 44.7%，环比下降 33.0%； 1-8月份，南京新建商品住宅成交 365.3万平米，同比下降 39.7%。 8月份，南京新建商品住宅成交均价 5671元/平米，环比下跌 8.3%。