市场需求研究.pdf

7.0 场需求研究 市场需求作为物业市场获得发展的重要推动力，同市场的供应状况、 需求特征，为项目办公物业的发展提供借鉴及参考。 价格及经营状况、潜在竞争状况一起，构成了市场研究的主要因素。 公寓物业 国际置地项目，为乌鲁木齐市城市老城区中心位置的重要综合公建 项目，区域周边业态发展成熟，地块位置极具稀缺性。 o 购房者问卷调查（200 份）：考察区域内的潜在购房者的消费偏 ，了解其对于区域、对于公寓物业、对于本项目的看法，为 通过对专业人士的访谈和项目所在区域内物业使用者、购买者和商 本项目公寓部分的定位提供借鉴； 业消费者行为特征的考察，可以针对项目定位中的物业构成、规模 及档次做进一步的细化，使地块的价值最大化，提升其市场竞争力。 酒店物业 基于以上判断，在本部分研究中，世邦魏理仕将通过问卷调查、访 o 酒店管理公司访谈（6 家）：对国际连锁酒店进行访谈，征求业 谈等方式，详细考察商业、公寓、写字楼、酒店等物业市场的需求 内人士对本项目发展酒店物业的看法和建议。 情况及其对本项目的态度，从而为国际置地项目的定位及其未来发 展提供参考。 地产专业人士访谈 基于不同物业需求的多样性，本部分具体的需求研究包括： o 乌鲁木齐 房地产政府人员和专家访谈：了解政府人员和专家 对乌鲁木齐市房地产发展的宏观看法，主要包括规划、政策、 商业物业 开发商意见等方面的内容。 o 商业消费者问卷调查（200 份）：考察区域市场商业消费者的消 在本部分报告中，世邦魏理仕将在以上调查所收集信息的基础上， 费力、消费行为特征、对本项目的接受度等，为本项目商业的 通过分析和总结以得出结论。关于本部分所进行的访谈及问卷调查 定位和规划提供支持； 的详细资料，请参见相关附件。 o 品牌零售商访谈（20 份）：考察主要品牌零售商的物业需求情况 及其对本区域和本物业的意见，从而为区域商业发展潜力的判 断提供依据； 写字楼物业 o 办公物业租户访谈：（20 家）从侧面了解区域办公物业承租者的 南门国际城，乌鲁木齐 - 80 - 二零零六年十二月 7.0 场需求研究 7.1 商业消费者问卷调查 各访问点共完成213 份问卷，其中有效问卷209 份。各访谈地点样 本配额为： 7.1.1 调查的设定及执行 表7.1：访问地点汇总 为了深入了解区域消费者的构成特征、消费行为特性及其对项目所 访问地点 完成份数 在区域的中山路商圈和本项目的看法，我们组织了消费者街头拦访 汇嘉时代 47 的问卷调查。 亚新生活广场 37 东方100 34 本次消费者调查执行时间为2006 年10 月14 日（周六）至10 月15 辰野名品 28 日（周日）。调查执行时间的确定考虑了区域人流在周末和工作日 铜锣湾广场 19 之间的差别，以求更准确的捕获区域内的有效消费人群，从而真实 丹璐时尚广场 17 的反映该区域消费者的消费行为习惯。