建筑与房地产法律服务培训课件.pptVIP

陈月棋 浙江腾飞金鹰律师事务所 合伙人 浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长 全国律师协会建筑与房地产专业委员会委员;法律服务内容 房地产项目并购（土地闲置风险、行政审批风险、或有债务风险、税务风险、交易风险、非法转让、倒卖土地使用权的刑事责任风险） 房地产开发融资（信托融资、房地产私募股权投资金基金、BT、假按揭的刑事责任风险、零首付的骗贷刑事责任风险） 房地产合作开发（合作机制、注册资本以外再投资的风险、大股东控制、小股东配合、合作关系的认定、股东派生诉讼 ） 商品房销售及二手房买卖（认购、合同效力、规划变更、配套设施的权属、车位、绿地、交房条件、逾期办证、商品房质量、全装修商品房的质量问题、断供） 商业地产招商、销售（分割商铺的销售及返租经营风险、商铺招商风险、委托管理、资产证券化、养老服务） 建设工程合同管理（合同管理、反索赔等、BOT、PPP） ; 合同管理;二、起草、审查合同时应注意的问题 （一）合同主体的审查 1、资质审查：是否存在资质要求、防止资质借用及挂靠 （1）案例：广州集美组 （2）资质挂靠的认定：（浙江省高院解答）下属机构或在册职工+在资金、技术、设备、人力等方面给予支持。 2013版施工合同以及建设部两年质量整治行动对挂靠的整治。 ;（3）违反资质规定的法律后果 ——民事责任：承包人将其承包的全部工程转包给第三人，或者以内部联营、挂靠等方式承包给第三人，或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人，或者将工程分包给不具备相应资质条件的单位，以及分包单位将承包的工程再分包的，应依法认定为无效。对于超资质承包工程的，要在认定合同无效的基础上判令过错方承担相应的民事责任。 ; ——刑事责任：2011年5月10日18时许，河南济源东西山铁矿选矿厂工人刘堂如对新建的储水仓注水养护，当水仓被注水至10米深时，靠近厂房一侧的仓壁突然发生倾斜崩塌，将相邻的厂房砸塌，造成在厂房内6人死亡，2人受伤。 被告人张迎东作为选矿厂负责人，将项目发包给没有任何施工资质的个人建设，且无施工设计和工程监理同意开工建设，在该起事故中负有主要领导责任，犯工程重大安全事故罪，判处有期徒刑二年六个月，缓刑四年，并处罚金4000元。 ;（4）现行资质管理的弊端 ——政府受规模、能力和施政成本限制，导致政府难以履行有效的监督、监管职责； ——高资质等级企业缺乏压力，企业惰性增加； ——借用、挂靠现象严重，没有起到资质管理应有的作用。 一级企业中标、二级企业进场、三级企业管理、包工头实际施工 （5）未来资质管理的趋势 取消资质管理，可能会改为英国的注册制或美国的准入制。 争论：资质是否影响合同效力？ ;2、关联企业 （1）案例：唯冠科技（深圳）有限公司与唯冠电子股份有限公司（台湾唯冠） （2）预防：详尽的尽职调查 3、对境外企业审查 （1）案例：正大中国、亚信金融、中商博组委会 （2）预防：提供详尽的公司档案及业绩证明 ;（二）合同标的物 总体要求：指向唯一性，不产生任何歧义。 采购合同中合同标的物及其组成部件的规格、型号、产地、商标、数量等等。（公司代码？） 商品房买卖合同标的物（别墅、江干法院案例12/16） 服务类合同中提供服务方的义务应当非常明确，如设计合同中，设计人究竟应完成哪些工作？ （现行设计合同缺少配合义务） 施工合同，承包的范围。 ;（三）质量约定 总体要求：明确且具有可检验性 采购合同主要是材质、参数以及其他能描述该质量的内容，特别是对于非标产品，应详细描述其质量或封存样品； （买卖合同解释第40条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准） 新版施工合同约定封样不能变更合同内容。 全装修商品房的质量标准； 服务合同要求就更加明确应在合同中详细约定质量要求； 如无统一的验收标准，不要仅使用优质、优良、一等等字样 ;（四）价款及付款时间 总体要求:明确无歧义 价款的组成。服务类合同包含了哪些项目的费用？在总价确定的情况下，每阶段或单项工程单价、费用；施工合同联系单签证价款中是否含税、费等。 付款时间包括时间节点和进度节点，如果是我们付款的，对于约定时间节点的，应注意与进度节点等挂起钩来。对于约定进度节点的，应非常明确，无歧义。 （案例：承包方23日前报合格工程量、5日内监理审核、建设单位收到监理单位审核资料后在次月5日前付款） 发票与付款的先后顺序（凭票付款案例）。