上海服务式公寓市场研究.pdf

P R O P O S A L P R O P O S A L 报 告 受 委托 2006 年 6 月 16 日 上海服务式公寓市场研究 报告初稿 目录 1.0 简介 1 2.0 上海经济、人口现状及政策概述 2 2.1 简介2 2.2 宏观经济 5 2.3 房地产市场概述 7 2.4 市场环境 9 2.5 基础设施建设 11 2.6 主要开发项目 14 2.7 旅游业概述 18 3.0 国际标准服务式公寓市场 20 3.1 服务式公寓的定义19 3.2 服务式公寓市场概述 21 3.3 供应情况 24 3.4 需求39 3.5 表现趋势 47 3.6 人才成本 50 3.7 经营成本 53 4.0 与五星级酒店和高级公寓的竞争 57 4.1 五星级酒店57 4.2 豪华公寓（每平方米 40,000 元人民币） 68 5.0 对服务式公寓的投资 80 5.1 简介/近期成交纪录80 5.2 汇报预期 81 5.3 二级市场81 6.0 消费者问卷调查 82 附件一 97 附件二 100 1.0 简介 受辉盛国际管理有限公司的委托，世邦魏理仕有限公司（简称世邦魏理仕）对上海的国 际标准服务式公寓市场进行了深入的调查和研究。本次调查目的是为帮助辉盛国际管理有限 公司进行房地产开发策略布局和对中国国内服务式公寓的发展状况作出评估。 仅供受权人士阅读之机密文件 未经世邦魏理仕、其经理或委托人及任何世邦魏理仕人员的授权，不得擅自使用或依据 该文件作任何其他用途。否则，其经理及委托人需承担由于擅自使用或依据该文件所造成的 一切损失。未经我们的书面授权许可，不得对该文件进行复制翻版。 假设 进行假设是该报告不可或缺的一部分。世邦魏理仕采取假设手段是因为有的信息可能无 法获得 、或不属于我们的专业范围。尽管截至该报告起草日止所进行的一切假设都是基于所 掌握的事实十分谨慎小心地进行，但是还是可能会出现假设有误的情况。世邦魏理仕并不保 证该报告所作出的任何假设都正确无误。 其他途经获取的资料 该文件所包含的大量资料都是直接从其他途径获取的。尽管这些资料在该报告内被引 用，但并不属于世邦魏理仕所有。该文件所使用的全部或部分非来自世邦魏理仕的内容，世 邦魏理仕并不保证其准确性。 未来事项 该文件所预测的未来事项或推论，仅作为截至该文件起草日止世邦魏理仕按所掌握的资 料得出的一些估计及/或看法。这些推论或预测仅作为一些可能性的指示，并不保证绝对属 实。这些假设存在着很多变数，而任何因为情况的改变所造成的变化都将影响事件的最终结 果。世邦魏理仕并不保证这些推论或预测会真正成为现实。 1 2.0 上海经济、人口现状及政策概述