物业管理师经营管理讲义.doc

PAGE PAGE 21 第一章 物业经营管理概述 第一节：物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 又称物业资产管理，指为满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 二、物业经营管理活动的管理对象 物业经营管理活动的管理对象为收益性物业。包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。 （一） 写字楼 指为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公共部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 国外通常分为 甲、乙、丙三级。 1、甲级写字楼 位置优越，交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼媲美。优越、优良、超过。 2、乙级写字楼 良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响）。良好、良好、达到。 3、丙级写字楼 已使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求。年限较长、不能满足。 （二）零售商业物业 分类主要依据其建筑规范、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。通常分为六类： 1、区域购物中心 （1）规模巨大、10万㎡以上、服务半径200km。 （2）专业购物中心管理集团开发经营。 （3）业态业种的复合度高、行业多、商铺多、功能多。 2、市级购物中心 （1）规模3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上。 （2）由一家或数家大型百货公司为主要租户。 3、地区购物商场 （1）规模1至3万㎡之间、服务人口10至30万、年营业额1至5亿元。 （2）中型百货公司往往是主要租户。 4、居住区商场 （1）规模一般在3000至10000㎡之间、服务人口1至5万人、营业额3000至10000万元人民币。 （2）日用百货和超级市场通常是主要租户。 5、邻里服务性商店 （1）规模在3000㎡以下，且以500至1000㎡面积居多，服务人口1万人以下。 （2）年营业额在3000万元人民币以下。 6、特色商店 主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。 （三）出租型别墅或公寓 出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，是经营性房地产的重要类型。 1、出租型别墅：指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。 2、公寓：指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。包括：复式公寓、花园公寓、单间公寓。 （四）工业物业 指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。 （五）酒店和休闲娱乐设施 指为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心等。 酒店和娱乐设施存在以下区别： （服务对象、服务内容、地理位置、建筑设计和装潢风格）不同 三、物业经营管理服务的目标 （一）物业经营管理服务的目标 1、从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求。 2、实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 （二）物业业主（包括） 1、直接持有物业产权的企业或机构 2、这些企业或机构背后的投资者。 （三）房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，要承担如下责任 1、策划租户的组合及物色潜在租户。 2、制订及落实租务策略、执行租务条件。 3、确保所管理的物业遵守国家法规，履行租务管理工作。 4、进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金等。 5、执行例行的管理服务 6、制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划。 7、提出更新改造建议及监察有关活动。 四、物业经营管理企业 （一）物业管理企业的存在形式 以公司形式存在。公司是指依法定程序设立的，由两个以上的股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。具有五个特征： 1、依照有关法律进行登记注册；