中国房地产市场形势分析和展望.pdf

2005 年中国房地产市场形势分析和2006 年展望 一、2005 年房地产市场宏观调控 （一）宏观调控背景 2000 年以来我国房地产市场快速、健康发展，主要得益于国民经济 持续快速增长、居民收入水平提高及城市化进程加快。2000~2004 年 房地产投资平均以25.9%数据来源：本报告除注明外均来自《中国统 计年鉴（2005 ）》和2005 年统计快报。 在本书的成书过程中，张新平、李菂、何丽、朱艳艳、许会英、彭沛 燃等同志也参与部分工作。速度增长，高出同期全社会固定资产平均 投资增速（18.9%）7 个百分点，房地产投资占固定资产比重由 15.1 ％上升到18.7％，商品房销售面积比2000 年增长 1 倍多，个人住房 消费贷款余额由1997 年的190 亿元上升到2004 年的1.6 万亿元。在 房地产市场快速发展的同时，2003 年以来局部地区出现了投资增长 过快、商品房结构性不合理、房价增幅过大等问题。2003 年和2004 年国家先后出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银 发［2003 ］121 号）、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国 发［2003 ］18 号）、《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管 理的紧急通知》（国办发明电［2004 ］20 号）、《关于控制城镇房屋拆 迁管理的通知》（国办发［2004 ］46 号）等政策法规，对房地产市场 出现的问题和矛盾加以控制和解决。2005 年 1~4 月房地产开发各项 指标继续走高，部分地区出现了投资持续高涨，供求关系趋紧，商品 房结构性矛盾进一步突出、房价上涨态势过猛等问题，引起了党中央 和国务院的高度重视。 一是房地产投资增幅高于固定资产投资增幅。2005 年 1~4 月，全国 房地产投资3405 亿元，同比增长25.9% ，虽然同比增幅回落8.7 个百 分点，但仍然高于同期全社固定资产投资增幅（25.7% ）。 二是房地产市场供求关系趋紧。2004 年前房地产销售面积始终小于 竣工面积，2005 年 1～4 月销售面积为7194 万平方米，高出竣工面 积1195 万平方米。 三是住宅价格快速上涨，结构性问题凸现。2005 年 1~4 月，全国商 品房平均销售价格同比增长12.5%，同比提高5.7 个百分点。其中住 宅价格增长 13.6%，增幅同比提高7.7 个百分点。经济适用房不仅投 资继续下降，占房地产投资比重也由上年同期4.4% 降为2.8% 。 四是投资性购房增长较快。央行《2004 年中国房地产金融报告》显 示，2004 年北京市商品住宅投资性购房比例约为 17%；在投资性购 房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置等待涨价。长 三角地区主要城市商品住宅投资性购房比例在 20%左右（国际上把 20%视为警戒线），上海次新房转让（购买不到两年）占二手房交易 量的46.6% 。 如果说，2003 年和2004 年的调控主要在控制房地产开发投资过快的 增幅上取得一定成效，但与国发［2003 ］18 号文件提出的“供求总 量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标尚有一 定距离。那么2005 年的调控主要针对局部地区住房价格上涨过快和 投资投机性购房问题出台相关政策。 （二）宏观调控措施 2005 年国家和有关部委出台了一系列政策措施，对房地产市场进行 宏观调控，但作用最大，反响强烈的是“国八条”。2005 年 4 月 27 日温家宝总理主持召开国务院常务会议，在分析了房地产市场形势的 基础上，提出引导和调控房地产市场八项措施，简称“国八条”。 5 月 11 日国务院办公厅发出通知，转发建设部、国家发展和改革委 员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门 联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见》，要求各地区各部门 坚持积极稳妥、把握力度、突出重点、区别对待、因地制宜、分类指 导、强化法治、加强监管的原则，遏制投机性炒房，控制投资性购房， 鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，促进住房价格基本稳定和房 地产业的健康发展。 1.制止炒地行为 加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律 规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，征 收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 2.不准转让期房 在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有