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第六章 市场法及其运用  市场法概述  搜集交易实例  选取可比实例  建立比较基准  交易情况修正  市场状况调整  求取比准价格  市场法总结与运用举例 第一节 市场法概述 一、市场法的含义 二、市场法的理论依据 三、市场法适用的估价对象和条件 四、市场法的操作步骤 一、市场法的概念 市场法（市场比较法、比较法）： 具体而言，是选取一定数量、符合一定条 件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与股 价对象进行比较，对他们的成交价格进行适当的 处理来求取估价对象价值的方法。 市场法的本质是以房地产的实际成交价格为 导向求取估价对象的价值。通常把市场法测算出 来的价值简称为比准价格。 二、市场法的理论依据 ——房地产价格形成的替代原理。即同一 商品在同一市场上具有相同的市场价格。所以估 价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产 的已知成交价格来求取。 三、市场法适用的对象和条件 适用对象：同种类型的数量较多且经常发生交易 的房地产。例如：  住宅。特别是存量成套住宅，数量多，可比性好  写字楼  商铺  标准厂房  房地产开发用地  难以采用市场法估价的：  数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博 物馆、教堂、寺庙、古建筑等  很少发生交易的房地产。如学校、医院、行政办公楼  可比性很差的房地产，例如在建工程 适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房地 产的交易 运用市场法估价需要消除以下三方面的不同所造 成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的 客观合理价值的差异：  1）实际交易情况与正常交易情况不同；（交易情况修 正） 2 ）成交日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上 房地产市场状况不同）（市场状况修正）  3 ）可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同 （房地产状况修正） 市场法的其他用途  市场法中比较分析的原理和方法，也可用于房地产市 场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价 格、房地产价格各个构成部分、经营收入、运营费 用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘 数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求 取。 四、市场法的操作步骤 1、搜集交易实例 2、选取可比实例 3、对可比实例的成交价格进行适当 的处理。（包括：价格换算、价格 修正和价格调整。） 4 ．求出比准价格。 第二节 搜集交易实例 一、搜集交易实例的途径  1. 查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 2. 查阅报刊上关于房地产租售的信息资料。 3. 参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集有 关信息资料。 4. 向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司 法机关等调查了解有关房地产交易的情况。 5. 向房地产经济机构和房地产经纪人了解其促成交易的 房地产成交价格资料和有关交易情况。 6. 与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价 资料。 二、搜集交易实例的要求 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个 基本保证。搜集尽可能多的内容，包括： 1．交易双方的基本情况和交易目的。 2 ．交易实例房地产的基本状况：如坐落、用途、土 地状况、建筑物状况、周围环境、景现等。 3．成交日期。 4 ．成交