商业地产融资模式专项研究.pdf

一、商业地产融资模式与概念 （一）国内地产融资模式 国内目前常见的房地产融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托投资公 司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基 金、外资银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITS)、公司海外上 市等方式。究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分， 关键是要看企业的实际情况适合哪种融资方式及其规则。 一般来说，最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、交) 的大额授信额度。在银行贷款资源不足的情况下，当融资规模超过千万元但不 足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择；当融资规模超过2亿元 又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITS上市、吸引海内外私募基金以及 金融租赁融资的条件。 当然，对那些地理位置很好的房地产项目，即使处于开发前期，尚没有成 熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行 公司债的方式，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原 因，并不是合适的开发商短期内融资手段，而应作为中长期战略方向去努力。 （二）主要融资模式概念阐述 1、商业银行贷款 商业银行贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建 设的贷款。它包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款以及其 他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。 国内商业银行贷款的种类： （1）信用贷款，它又可分为以下五种内型： 1 A普通限额贷款； B透支贷款； C备用贷款承诺； D消费者贷款； E票据贴现贷款； （2）担保贷款 根据充当担保物的不同，担保贷款可分为两种： A担保品贷款； B保证书担保贷款。 2、信托 信托，简单地讲，是投资者基于对信托公司的信任，将其财产权委托给信 托公司由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财行为。自2001 年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信 托投资公司资金信托管理暂行办法》)相继出台以来，信托公司在房地产资金融 通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以 2002 年 7 月 28 日“新上海国际大厦 资金信托计划”——中国第一支房地产信托产品的出现为标志，中国信托业再 次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产业的发展。 信托品种主要是通过以下方式参与到房地产企业中的。 （1）信托贷款 信托投资公司通过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产企业。这种 形式和商业银行贷款基本上相同。主要有三种具体方式： 2  债权信托 由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出 售给信托公司，也可称为是一种准资产证券化形式。信托以购买信贷资产的途 径间接参与房地产企业。  前期贷款 因为商业银行对房地产企业贷款必须在“五证”办全后才可进行，而对于 自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得 资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过 后再向银行申请贷款。  主要贷款 也就是信托贷款直接参与房地产企业开发项目的全部过程。 与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收 益安全性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定 限制(信托合同不超过200份，筹集5000万每份不低于25万)；适用于滚动式 开发形式等。 （2）股权信托 房地产股权信托的一般运作模式是集合资金以股权的方式对项目公司投 资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理，在信托终止时，项目公司股 东或第三方公司溢价回购信托股权。信托投资公司通过募集资金对房地产开发 商阶段性持股使大型开发项