2019年物业设施设备日常管理规范.ppt

物业设施设备日常管理规范;基础管理; 设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等 设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录等 设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等; ; 生产技术规程： 主要有安全操作规程、维修保养规程 管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度 责任制度： 包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等 ; 对本企业员工的培训与教育：基本内容是业务技能、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等 对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与安全使用设备的宣传教育; ; 定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。 作业组的组织：如电梯设备运行组，水工电工组等。 工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。; 设备的安全操作规程 设备的巡视工作制度 岗位责任制度 交接班制度 记录与报表制度 报告制度 服务规范;运行管理——设备运行与维护;1、房屋设施运行与维护 1.1 项目工程人员每月对所辖大楼建筑物巡查，记录检查结果;每年九月对所辖大楼建筑物本体及附属设施全面检查，编制下一年度的维修计划并上报审核。 1.2 玻璃幕墙、大楼外立面每月用望远镜检查一次，严寒酷暑及暴风雨、大风季节每天检查一次，记录检查结果；发现异常情况，立即采取措施，防止危及行人安全及车辆的受损；建筑外立面装修夹层出入口有安全管理防范措施，夹层内无废弃物/堆物。; 1.3 天台无废弃物/堆物，无积水，下水口无堵塞；有每天安全检查记录； 1.4 楼道、厅：墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水；地面、台阶平整、完好无破损；扶手、栏杆牢固、无缺损；门、窗完好、无损、开关灵活、配件齐全。 1.5 广场机动车、非机动车停放标识设置规范；广场砖、喷水池、霓虹灯等设施设备完好；广场砖松动应及时修补，防止损坏、破碎。 1.6 室外消火栓、消防泵、喷淋泵结合器有明显标识，便于消防车的停靠和操作，且有保温、防撞措施及油漆施工等保养计划。 1.7 地下停车场设施设备完好，标识设置规范。 ;运行管理——设备运行与维护; 2.1.3 安全用具、警示标牌规范悬挂或摆放；安全用具按规定定期检测，有记录；按照安全规定铺设绝缘垫。 2.1.4 正常及紧急通讯畅通，有突发事件应急预案。 2.1.5 做好变配电房的 四防一通 (防汛、防火、防风雪、防小动物，保持良好通风)，保持设备房及设备清洁；消防设施完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 2.1.6 每年进行四次停电保养，清洁结尘、接头螺丝紧固、机械转动器装置试验灵活状态、接地电阻测量，按〖变电所供配电设备检修保养记录〗要求填写保养记录；每三年（或按当地供电部门规定）必须有供电部门进行系统检测，确保设备(设施)安全、可靠运行；设备停电保养期间，必须挂标示牌。 ;运行管理——设备运行与维护;运行管理——设备运行与维护;运行管理——设备运行与维护;3.2 消火栓、喷淋系统 3.2.1 消防泵房、稳压泵房各项管理制度上墙，消防泵房、稳压泵房每天巡检一次，每月保养一次，人员进出、巡检和保养有记录(保养记录中有消防、喷淋泵点动相关记录)，消防、喷淋泵主备电源能自动切换，手动、自动能正常启停泵，主备泵自动切换正常。 3.2.2 各大楼的消防喷淋与消火栓系统一旦经过消防部门检测合格，系统就应该投入并保持正常运行状态，水池水泵能正常取水，泵、控制柜、阀门有明显标示。 ;运行管理——设备运行与维护; 3.2.7 喷淋头安装位置符合规范，喷淋头上无悬挂物及被涂现象；喷淋局部停水，有审批程序和人防措施。 3.2.8 根据各地区的气温情况，外露管网有保温措施且完好。 3.2.9不同颜色喷淋头的玻璃泡所承受的温度也各不相同，橙色57°红色68°黄色79°绿色93°蓝色141°。 ;运行管理——设备运行与维护;运行管理——设备运行与维护;4、电梯系统的运行与维护 4.1 电梯机房管理制度上墙，操作、维修人员必须持证上岗，未经管理部门许可，无关人员不得随意入内，经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上登记。 4.2 机房通风良好，保持合适环境温度，防止雨、雪侵入和小动物窜入。 4.3 电梯机房每天巡检一次，机房整洁，无乱堆物现象；机房内设置的手动松