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长沙湘水湾市场调查报告 第一部分 宏观现状分析 一、长沙市房地产市场现状分析 1.1 2006 年长沙房地产市场发展趋势 　 宏观政策面由严控逐步转为平和，税收调控政策趋严 2006 年，宏观政策将继续调控房地产市场，政府将根据调控的效果适时推出跟 进政策，促进房地产市场健康、稳定的发展。加强经济运行分析监测和引导，控 制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价 格，是 2006 年政府宏观调控的主要思路。 2006 年房地产业将成为税收调控政策的重点领域。新年伊始，各类和房地产业 有关的税种开征消息不绝于耳：140 平方米以上的住宅将预征土地增值税；地下 建筑将收取房产税；二手房交易个税将推向全国；耕地占用税暂行条例将进行修 改，提高征税标准；150 平方米以上的豪宅，可能开征消费税；第二套物业征收 重税；公积金要征个税；物业税可能破冰……来自多个权威渠道的消息显示，只 要楼市泡沫不灭，更严厉的税收政策就一定还会不断出台。虽然长沙目前并未出 现房地产泡沫，但是政策一旦出台，受其作用和影响是肯定的。 　 商品房供应量充足，有效需求 500 万平方米以上 2005 年长沙正在施工的面积约 1200 万平米（不包括 05 年新增开工面积），加上 04 年下半年新增的开工面积，预计 2006 年长沙商品房供应量应在 800 万平米以 上。受国家土地紧缩政策影响，2006 年房地产投资增长将继续放慢，住宅开发 1 仍是房产市场主旋律。 根据《2003 至 2020 年长沙总体规划纲要》，长沙的城市规模将达到 310 平方公 里，年均将增加城市面积 10 平方公里；长沙进城人口年均增长 6 万人，外来人 口的购房比例为 15，按每户 3 人，每户住房面积 100 平方米计算，每年将增加 30 万平方米的住房需求。 2000 年至 2005 年长沙市人均居住面积从 18.6 平方米增长至 27.2 平方米，人均 住房面积提高 8.6 平方米，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点。同 时，虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁所增 加的刚性需求不可小视；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购 商品房。 综合以上需求，预计长沙 2006 年商品房有效需求在 500 万平方米以上，房地产 发展前景广阔。 　 商品房价格稳中有升，保持 5 ％—8 ％的涨幅。 2005 年，长沙商品住宅销售价格持续保持上涨，同时销售面积增幅也高达 47.24 ％，并首次突破550 万平方米。价格与销售量的同步增长，表明价格的上涨拥有 充分的需求支撑，这也同时表明，长沙市房地产仍有较大上升空间的判断是准确 的。 2006 年的楼市大势取决于政策。在国家“十一五”规划目标以及金融、银行体 制改革、调控继续进行的大背景下，2006 年房价在高位运行状态继续大幅增长 几无可能。就长沙来说，更不可能出现大的波动。受国家宏观调控和市场需求及 国内大环境影响，长沙市价格较高、面积较大的高档住房价格将有下降的趋势； 2 价格较低、小面积的中低档住房、商业用房价格将稳中有升。 　 消费市场潜力巨大 2005 年《中国可持续发展战略报告》指出，从现在起到本世纪中叶，中国城市 化率将从现在的 40 ％提高到 75 ％左右。城市化的趋势为今后房地产的发展提供 了保证。 2005 年长沙市城镇居民人均可支配收入 12434 元，居全国中等偏上水平，中等 收入水平的居民已经进入万元级消费水平阶段。万元级消费水平阶段，受传统消 费理念引导，人们的万元级消费首选就是改善居住环境，而住宅是集投资与消费 于一体的特殊商品，具有保值和增值的特性。因此，由于股市长期低迷，银行利 率多次下调，加上银行信贷的支持，可以预计在相当长的时间内，房地产依然是 人们投资置业的首选。 　 板块竞争白热化 近年来，大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平台。长株潭经济 的一体化，带动了南长沙房地产的全面启动与升温；湘江沿江风光带和橘子洲远 景规划逐步带动了江岸板块的发展；河西大学城片区、长沙东区开发的升级换