中国房地产企业融资策略与纳税筹划实操.pdf

房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上) 主讲: 教授 2012年3月2 日 目录目录  一、当前房地产企业融资现状与问题  二、房地产企业融资思路与要点  三三、房地产企业融资策划与融资策略房地产企业融资策划与融资策略  四、房地产企业债权融资实操与运作  五五、房地产企业股权融资实操与运作房地产企业股权融资实操与运作  六、房地产企业资本融资实操与运作  七、房地产企业衍生融资实操与运作  八、房地产企业上市融资策略及案例  九、房地产企业融资操作流程及技巧  十十、未来房地产企业资金运作模式的展望未来房地产企业资金运作模式的展望 一、当前房地产企业融资现状与问题当前房地产企业融资现状与问题 1、房地产企业资金现状与经营风险问题  房地产房地产=土地土地+资金资金  房地产的核心竞争力:一是土地，二是资金。有 了土地就可以融更多的资金了土地就可以融更多的资金，有了资金就可以有了资金就可以 得到更多的土地，最终是要先有钱，这是房地 产融资的基本模式产融资的基本模式  房地产企业自有资金与银行贷款比例：30:70 或或2020:8080 一、当前房地产企业融资现状与问题当前房地产企业融资现状与问题 2、房地产企企业融资现状与融资渠道道问题  内地房地产公司融资渠道少内地房地产公司融资渠道少，，直接融资更困难直接融资更困难  增资扩股，内地很多房地产开发企业并不认可 这个办法这个办法  国际上通行的办法包括银行、证券、保险和信 托托 一、当前房地产企业融资现状与问题当前房地产企业融资现状与问题 3、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题  房价快速上升，房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地 产市场  从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，当从紧货币政策 不为地方政府用行政方式化解时不为地方政府用行政方式化解时，，整个房地产市场的预期会发生整个房地产市场的预期会发生 根本转变，这是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在  今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍 无法定论无法定论。决议提到的决议提到的 ““金融手段金融手段””以及以及 ““差别化信贷政策差别化信贷政策””或或 意味着明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧可能性不 大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性 购房  明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作 用用。。  房地产公司“短债长投”的深层次矛盾并没有发生改变 一、当前房地产企业融资现状与问题当前房地产企业融资现状与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定 企业存亡企业存亡  年1212月月， ““国九条国九条””和和 ““金融金融3030条条””都明确指出都明确指出，要要 “创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权 投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠 道”。  REITs(房地产投资信托基金)是英文“Real Estate Investment TrustTrust”的缩写的缩写((复数为复数为REITs)REITs)。 一、当前房地产企业融资现状与问题当前房地产企业融资现状与问题 4、房地产企业融资模式创新势在必行， 创新速度决定企度决定企业存存亡  中国房地产要走组合创新的融资模式  在这个模式里，在未来5-10年，银行仍然是地产融资 的一个主渠道，这是由中国的特殊金融环境所决定的