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房地产市场调查与投资决策方法 二零一三年一月 第一章房地产市场调查 • 一、概述 • 房地产市场调查是房地产投资、开 • 发、营销策划的前提和基础，是房地产 • 企业经营活动的起点，并且贯穿于企业 • 经营活动的全过程，是企业营销活动中 • 的重要组成部分。 第一章房地产市场调查 • 本章主要介绍房地产市场调查的概念 、主要的调查方法和特点，房地产市 场调查的内容以及房地产市场调查的 主要步骤。 • 理解房地产市场调查的内涵，首先要 理解房地产市场调查的地域性。 • 还要把握房地产市场调查的广义 性。 第一章房地产市场调查 • 二、房地产市场调查的概念 • （一）房地产市场调查的定义 • 房地产市场调查，就是以房地产 为特定的调查对象，对相关的市场信息进 行系统的收集、整理和分析，通过对房地 产市场进行研究与预测，最终为企业经营 决策，特别是营销决策服务。 • 理解房地产市场调查的内涵，首先要理解 房地产市场调查的地域性。 • 还要把握房地产市场调查的广义性。 第一章房地产市场调查 • 狭义的市场调查通常是指以科学方 潜在市场。 法收集消费者购买和使用商品的动机、事 实、意见等有关资料，并予以研究。 • 广义的市场调查指商品或劳务从生 产到达消费者这一过程中全部商业活动的 资料、情报和数据，做系统的收集、整理 和分析，以了解商品的现实市场和潜在市 场。 第一章房地产市场调查 • （二）房地产市场调查的特征 • 1、调查对象具有特殊性。 • 2、调查方法具有自身的鲜明特色。 • (多样性和复杂性 ) • 3、服务对象既有阶段性也有全程性。(房地产市 场调查既包括研究购买者的心理或行为这一核心 阶段，更包括为企业经营全过程服务。房地产市 场受宏观政策、自然环境等系统性的风险影响比 较大.(从宏观的政策环境、经济环境、区域市场、 市场需求、消费者行为……找出项目开发经营的 最佳模式。) 第一章房地产市场调查 • （三）房地产市场调查的方法 • 房地产市场调查按调查对象总体选择 方法的不同，可分为普查、重点调查、典 型调查和抽样调查。 • 一般竞争性物业调查或较小范围内的 区域调查，可以采用普查的方式。对于较 大区域范围，或者全市甚至全国房地产市 场，通常采用重点调查、典型调查或抽样 调查的方式。 第一章房地产市场调查 • 抽样调查是指采用科学抽样方法，从 总体中抽取一部分个体进行调查，进而推 断总体的一般性结论的方式。抽样调查又 分为随机抽样调查和非随机抽样调查。 • 文案调查不受时空限制。 第一章房地产市场调查 • （四）房地产市场调查的特点 • 1. 内容广泛 ; • 2.针对性很强 ; • 3.方法多样 ; • 4.结果具有一定的局限性。 第一章房地产市场调查 • 三、房地产市场调查的基本职能 • （一）房地产市场调查的基本职能 • 1、有利于房地产企业不断发现新的市场机 会。 • 2、有利于房地产项目的正确定位。 • 3、有利于房地产企业制订出可行的策划方 案。 • 4、有利于房地产企业开发新产品。 第一章房地产市场调查 • （二）市场调查在房地产项目中的应用 • 1、投资开发前期 • （1）宏观形势判断 • （2 ）项目前期定位①总体市场和典型项 目分析;②区域市场分析;③竞争项目分析。 • （3 ）消费需求趋势研究 • （4 ）品牌研究 。 第一章房地产市场调查 • 2、开发建设中期 • （1）消费需求研究 • （2 ）竞争项目研究 • （3 ）项目产品定位 • （4 ）产品测试研究 。 第一章房地产市场调查 • 3 、销售管理后期 • （1）楼盘媒体宣传分析 • （2 ）销售现场研究 •