融资丶地价与楼盘价格趋势.pdf

No. C2004001 2004-3 融资、地价与楼盘价格趋势 平新乔 陈敏彦 北京大学中国经济研究中心 香江国际发展有限公司 No. C2004001 2004 年3 月23 日 - 1 - 融资、地价与楼盘价格趋势a 平新乔* 陈敏彦** 论文摘要： 本文运用中国《房地产开发统计年报》（1999年—2002年）所提供的35个大城 市的面板数据，对政府（地方政府）控制的地价、信贷与经济适用房优惠政策这三个变量对于中国房地产 业的投资、销售价、销量与土地购置价所产生的效应，作了一个实证分析，分析结果显示：中国房地产开 发商在低地价与高房价之间，目前更在乎土地的廉价获取，他们对低廉地价的获取动力超过对高房价追求 动力的两倍之上；“经济适用房”开发与土地截留已经成了中国房地产开发商从政府手中获取廉价土地的两 个基本手段。政府支持的银行信贷，无论对房地产投资，还是对房价上升，还是对土地价格上扬，与房屋 销量，都具有正向推动作用，外资进入是近三年来房地产投资扩张的一个显著推动因素。如要对房地产业 适当缩水，除了信贷政策的适当调整以外，也需要从产品质量与产品结构上作相应调整。 关键词：资金来源 土地价格 空置率 *平新乔 北京大学中国经济研究中心，电话： E- **陈敏彦 香江国际发展有限公司 电话386 a在本文的研究过程中，郝朝艳和翁翕同学提供了许多帮助，作者深表感谢。当然，文责自负。 - 2 - 融资、地价与楼盘价格趋势a 一． 导言 中国房地产开发热潮实际上是在近5年内形成的。从 1999年以来，整个房 地产开发完成的投资额每年以 1000亿元以上的幅度递增着，从 1999年的4103 亿元，迅速攀升至2003年的10323亿元。其中仅2003年就比2002年的房地产 投资完成额增加2300亿元。这个递增幅度，相当于 1993年—1994年的房地产 投资的整个规模。目前，年均1万亿元以上的房地产投资盘子，实际上已相当于 中国股市的投资规模。 这么大的投资规模，其背后必定存在动力。这里大体存在两方面的推动力： 一是资金注入的推动力，二是房地产开发商利润追求的驱动力。关于资金注入的 推动力，我们关心的是银行资金、房地产开发商自有资金，以及外资注入，分别 在过去 5年的房地产投资热中起了什么样的作用？而关于房地产开发商追求利 润的动力机制的形成，主要取决于三个变量：地价、楼盘价与售房面临的市场需 求。地价是房地产开发商的最基本的成本要素，在过去5年中，中国的地价如按 土地购置单价（元/平方米）度量，上升得并不快，且总的说来是处于400—500 元（每平方米）的低价位上，相当于安建成本（也按每平方米计价）（1100元/ 每平方米）的40%左右。而另一方面，楼盘的均价在1998年以来上升了10%左右， 2001年达到2250元/平方米。这也就是说，房地产开发商的利润空间在600元/ 平方米以上。从房屋销售趋势看，1998年至2001年，年销售面积已从14557万 平方米增至26808平方米，每年增长率在20%以上。 其实，无论对房地产业的资金注入，还是决定房地产商赢利空间的三个变 量（地价、楼盘价与售房面积），背后都站着政府。中国政府，尤其是地方各级 政府，通过三个主要政策工具，即土地价格的决定、银行资金的供应，以及与“经 济适用房”开发相关的“优惠”政策在直接或间接地推动着房地产市场中的供给、 价格与市场。土地价格的决定，事实上是房地产开发商与政府之间谈判、交易的 结果；而银行资金注入房地产业，是离不开各级政府发改委的批件的；至于鼓励 - 3 - “经济适用房”开发，其给予房地产开发商的优惠，可能主要体现在低廉又地段 不错的土地资源供应与配套的银行贷款上。因此，政府批地卖地、供应银行资金 与“经济适用房”开发，三者之间可能是存在着内