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2019年决胜之道房地产操盘实战攻略
厦门市新景祥房地产策划代理有限公司
决胜之道
——房地产操盘实战攻略
二00八年三月
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秦 刚 资深房地产营销专家
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目 录 Contents
房地产运作的关键
谋略篇之一
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Part 1 市场调研
市场调查
及
市场定位
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New Visual Angle
市场调研目的:
Part 1 市场调研
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总体思路
Part 1 市场调研
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城市总体经济概况
城市房地产市场发展分析
区域房地产市场发展分析
基地条件及SWOT分析
城市概况
城市经济
居民生活
城市规划
Part 1 市场调研
New Visual Angle
城市总体经济概况
城市房地产市场发展分析
区域房地产市场发展分析
基地条件及SWOT分析
近几年房地产运行情况分析
近期房地产市场运行情况分析
各区域房地产市场概况简析
房地产市场未来走势分析
Part 1 市场调研
New Visual Angle
城市总体经济概况
城市房地产市场发展分析
区域房地产市场发展分析
基地条件及SWOT分析
区域房地产市场发展沿革
区域房地产市场运行状况分析
区域在售项目调研
区域房地产市场未来总体走势分析
Part 1 市场调研
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城市总体经济概况
城市房地产市场发展分析
区域房地产市场发展分析
基地条件及SWOT分析
Part 1 市场调研
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方法一:根据历年城市房地产销售量预测明年需求量
方法二:分类需求预测法
自动需求:新增人口的居住性需求
城市化发展需求
主动需求:居民换房的需求
被动需求:拆迁户的需求
方法三:
…………
对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测:
该城市未来市场容量
Part 1 市场调研
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方法一:历年比例分析法
区域需求量=城市需求量×该区域购房比例
(近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测)
方法二:问卷比例分析法
区域需求量=城市需求量×该区域购房意向比例
(通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例)
方法三:
方法四:
…………
对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测:
该区域未来市场容量
Part 1 市场调研
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供需对比
供不应求:供给缺口为本案未来的推盘体量
供过于求:判断本案未来销售基本底线
Part 1 市场调研
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产品供需变化历程(各户型市场供给/各户型市场需求)
目前产品供需分析(各户型市场供给/各户型市场需求)
未来产品供给分析(未来市场各户型供给情况分析)
Part 1 市场调研
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产品类型偏好
户型偏好
面积选择
Part 1 市场调研
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产品总体选择
户型配比
面积设置
户型设计注意点
…………
各产品市场表现分析
未来客群偏好分析
户型定位
Part 1 市场调研
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依据一:近三个月项目所在区商品房住宅均价;
依据二:项目所在区各项目销售情况:销售价格、销 售状况及原因;
依据三:市场比较法:选取项目3-5个
依据四:问卷调查法
依据五:成本定价法
依据六:
…………
Part 1 市场调研
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依据一:项目销售期的市场竞争环境
◎全市房地产市场未来竞争环境
◎项目所在区域的竞争环境
◎项目所在板块的竞争环境
◎与本案同类产品的竞争环境
依据二:未来价格总体走势判断
促进上涨因素分析
宏观经济
区域经济
城市化进程
购买力
消费者预期
城市建设
土地、建安成本
…………
抑制价格上涨分析
政策调控
市场供给增加
消费者/开发商预期
…………
依据三:本案未来销售价格涨/跌幅
◎线性回归法预测未来涨/跌幅;
◎近几年全市房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅;
◎近几年项目所在区房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅;
Part 1 市场调研
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本案未来市场价格=
项目现可售均价×房价未来涨/跌幅
Part 1 市场调研
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依据一:总体经济环境
政策方面
城市规划
城市发展
…………
依据二:城市重点项目建设进度
依据三:未来市场竞争环境分析
依据四:未来需求量预测
依据五:
…………
Pa
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