房地产07房地产经济学第7章房地产产权.pptVIP

第七章 房地产产权 学习目标 1.产权和房地产权的基本概念 2.中国房地产产权制度现状 3.房地产所有权（建筑物区分所有权） 4.房地产用益物权（地役权） 5.房地产担保物权（房地产抵押权） 主要内容 第一节 产权理论 第二节 房地产产权 第一节 产权理论 一、产权的概念 二、产权的关系结构 三、产权的功能 四、产权的类型 一、产权的概念（财产权、财产权利，property rights） 产权是人们围绕财产而形成的经济权利关系，它直接表现为人对物的占有关系，实质上是产权主体之间的经济利益关系。 一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、自由的（不受他人干涉的选择）转让权。 市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。 二、产权关系结构 产权关系可分解为横向产权结构和纵向产权结构两个方面。 横向产权结构由五个层面组成： 财产所有权 是归属意义上的产权，也称终极产权，是具有决定意义的根本性的产权 财产占有权 对财产具有事实上的领管权（直接掌握、控制、和管理） 财产使用权 实际使用或消费财产的权能 财产收益权 凭借财产的归属和运营效果获取收益的一种权利 财产处分权 买卖和转让财产的权利。 横向产权结构的五项权能最初是统一在一个产权主体手中的，随着社会化大生产的发展，社会分工越来越细，特别是市场经济的充分发展，财产或资产的所有者可以把其占有权、使用权、收益权和处分权转让给另外的主体，这就造成五权分离。 二、产权关系结构 从产权的纵向关系考察，产权结构也可分为五个层次： 产权界定：划定产权边界 产权经营：财产或资产的运营活动 产权转让：产权交易（产权主体的变化） 产权管理：财产或资产的经营管理 产权实现：产权收益的实现 纵向产权结构的五个层次中，产权界定，明晰产权主体是前提，产权经营、产权转让和产权管理都是手段，而增加产权收益才是目的，也是真正的产权实现。 三、产权的功能 产权的功能就是指明晰和规范产权管理及其运行秩序，对产权主体即所有者、对经济运行和对社会秩序所产生的作用和效应。 一是对产权主体权益的保护功能。 二是对产权运营的激励功能。 三是对产权所有者和经营者的约束功能。 四是优化资源配置、提高配置效率的功能。 五是社会经济秩序的协调功能。 四、产权的类型 1、从产权主体的角度划分 公有产权、私有产权、共有产权；国家产权、企业产权、个人产权；国有企业产权、集体企业产权、股份制企业产权、私有企业产权等。 2、从产权的内部结构来划分 物权 物权是指公民或法人依法按不同程度直接控制、利用、支配特定财产的排他性权利。 物权又分为所有权、占有权、使用权、收益权和处分权。 债权 债权是指按照合同约定或法律规定要求债务人为一定行为或者不为一定行为的权利。 四、产权的类型 3、从产权客体的角度来划分 （1）依据财产用途不同划分： 生产资料产权、消费资料产权 （2）依据财产存在形态不同划分： 实物形态产权、价值形态产权 有形产权、无形产权 （3）依据财产是否处于流动状态划分： 不动产产权、动产产权 第二节 房地产产权 一、房地产产权的概念 二、房地产产权的特性 三、房地产产权结构 四、房地产产权的作用 一、房地产产权的概念 房地产产权是指产权主体（组织和个人）对建设用土地和房屋建筑物相统一的房地产财产权利。它所体现的是围绕房地产财产所形成的各种权利关系，即经济利益关系的总和。 二、房地产产权的特性 （1）房地产产权属于物权的一部分。 （2）房地产产权属于不动产产权。 （3）房地产产权的权益性。 只是权利关系的转移，须通过产权登记、发放产权证书确权 三、房地产产权结构 房地产产权结构划分为房地产所有权、房地产用益物权、房地产担保物权三类。 1、房地产所有权 房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的排他性权利 国家所有权 建筑物区分所有权 单独所有 共有 房地产所有权 土地所有权 房屋所有权 按份共有 共同共有 集体所有权 国家所有权 集体所有权 私人所有权 （1）集体土地所有权 农村集体土地所有权人 村农民集体所有 村民小组所有 乡镇农村经济组织所有（镇办企业） 集体土地所有权人可以行使土地的占有、使用、收益和处分的权利。 集体土地的使用权和处分权受到法律、规划的限制： （1）集体土地的使用必须服从国家的农业政策和耕地保护政策，耕地不能抛荒。 （2）集体土地使用权可以让与村内经济组织、个人兴办企业，耕地也可以承包给家庭使用。 （3）集体土地所有权不能出让，只有在国家需要时通过征收程序先让渡给国家。 （2）共有 共有分为共有人可自由处分其份额的按份共有和共有人不可自由处分其份额的共同共有。 按份共有又称为分别共有，是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产