第二章 土地经营管理.pdf

第二章 土地经营管理 学习目的：本章介绍土地及其利用结构，土地的产权和管理制度；简述了城市土地市场、地产 经营和地租、地价理论。通过本章学习，读者可以深入了解土地和土地产权制度以及土地市场 运作；了解地租、地价理论形成的历史轨迹，为进一步深入学习打下良好基础。 第一节 土地利用的基本概念 一．土地 1．土地的含义 “地者，政之本也”。土地问题一直是社会发展的基本问题之一，在各种不同的社会历史条 件下都有土地问题。因为土地是人类生存之本，是社会物质财富的最基本源泉之一。各学科对 土地的定义有着不同的理解，与房地产行业密切相关的经济学、法学、工程建设学科分别认为： 英国经济学家马歇尔(1842—1924)认为：“土地是指大自然为了帮助人类而自由赋予的陆、 水、空气和光、热等各种物质与能力。”美国经济学家伊利(1854—1943)认为：“经济学家所使 用的土地这个词，指的是自然的各种力量或自然资源，不是单指地球的表面，并且包括地面以 上和地面以下的一切物质。” 从法学观点来看，凡占有某块土地者，其所有权可能管辖的范围应当包括地表、地下及地 上所附着的一切自然物和自然力。正如伊利指出的那样，使用一块土地的权力就是对一定空间、 一定地面的某一部分的支配权。 工程建设学科常把土地理解为基地、场所。对工程建设来说，土地主要起着承载作用，各 项建设都要附着于土地，所以工程技术人员更关心土地的抗压强度和稳定性。 2．马克思的土地物质与土地资本 原生土地是指未经人的协助而自然存在的土地。如马克思在《资本论》中所说：“经济学上所说 的土地是指未经人的协助而自然存在的一种劳动对象”。人工化的土地就是指人的劳动与自然土 地结合后的已利用土地，无论性质和内涵实质上都与原生自然土地发生了程度不同的变化。人 工化的土地具有自然生态和社会经济及资源和资产的双重特性，具备了新的生态和经济价值。 马克思在分析土地问题时曾明确指出，作为未经人的协助而自然存在的未利用土地是土地 物质；而经过劳动成为生产资料的已利用土地是土地物质与土地资本的结合。可见土地物质与 土地资本既是两个不同的概念，又是相互结合的概念。 土地物质是自然界赋予的自然物和自然力，其实体固定在地球表层的一定深度。土地物质 是原始自然资源，是人类赖于生存和发展的基础，是具有重要使用价值的宝贵资源。土地资本 则是人类利用土地凝结在土地物质中的劳动和资本，是劳动转化的产物，具有价值和使用价值， 并能创造新的价值。 3．土地资源的特性 （1）稀缺性。天然形成的土地物质是人类不能用劳动创造的任何其它东西不能取代的自然 资源，其所特有的承载功能、养育功能、资源功能都是人类劳动和资本所无法取代的，由此便 决定了土地资源供给的有限性和稀缺性。随着人口的不断增加，社会经济文化的日益发展，土 地的需求逐渐增加，土地的稀缺性将日趋显著。充分认识土地物质的有限性和土地资源供应的 稀缺性，“保护基本农田”等政策才会有共同的认识。 （2）恒久性。土地物质是自然界物质和能量源泉的载体。物质不灭，土地自然生态系统中 的物质循环、能量转换和信息传递也永无休止。所以土地资源具有恒久性。对它只要处理得当， 就不会磨损、报废，而且还会得到改良。只要合理利用土地资源，它就可以持续利用，反复利 用。从这个角度而言，土地资源具有耐用性的特点，其生产潜力是无限的。 （3）不动性和区际差异性。土地资源的位置是不动的，它不能位移，也不能被搬动。任何一部 分土地和其它部分土地的区位关系都是固定的，这是土地资源成为不动产的基础。由于其区位 固定，而地球上各处的光、热、大气、水分、植被等条件又有差别，因而各区域的土地资源质 量和特性便存在着差异，这就成了确定土地利用方向和各类土地等级及其价值的客观依据。 二．土地利用 1．土地利用的概念 土地利用是指人类通过一定的行为，以土地为劳动对象，利用土地的特征，来满足自身需要的 过程。土地利用可以是一项生产性活动，如种植作物、栽培树木、养殖牲畜，也可以是一项非 生产性活动，如建筑住宅、修建公园等。 土地利用是人类最基本的经济活动。远古时期，人类利用土地的方式十分简单，是直接采取土 地上自然生长的果实和猎取野兽，以满足生存需要。时至今日，人类利用土地的方式不应当是 向土地简单的索取，而应当