第五章_房地产开发项目费用估算.pdf

第五章 房地产开发项目费用估算 上海师范大学商学院 黄建中 1 上一章主要内容回顾 一、区位的含义 地块间的相互关系。 往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或 背景。还应包括在该位置进行房地产开发投资所 需支付的成本高低和所面临的竞争关系。 对位置的把握应有动态的发展的眼光 响巨大。 上海师范大学商学院 黄建中 2 上一章主要内容回顾 二、影响房地产开发项目区位选择的因素分析 1．地域因素的分析与选择 2．具体地点的分析与选择 3．开发潜力分析 4．土地使用权获取方式分析 5．具体的影响因素：规划、自然特征、基础设施、 交通、停车、环境、配套、地价、供求。 上海师范大学商学院 黄建中 3 上一章主要内容回顾 三、区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区 位利润。区位利润越高，房地产投资价值 越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价 值，在选择时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、 服务网点等公共设施的深层次分析。 上海师范大学商学院 黄建中 4 本次课主要内容 • 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 • 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹 措 上海师范大学商学院 黄建中 5 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。 上海师范大学商学院 黄建中 6 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 （见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等 （见表5-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。 上海师范大学商学院 黄建中 7 表5-1 项目总投资估算表 单位：万元 序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1 开发建设投资 1.1 土