2011常州棕榈湾二期别墅价格建议.pdf

棕榈湾二期别墅价格建议 本报告是严格保密的。 【目 “三重目标”——速度，价格，品牌 标】 速度目标 9月末别墅开盘，首批争取去化30套以上，同时保证年底实现60套的目标 价格目标 以市场、客户为导向，制定合理的价格，保证首批的销售 品牌目标 通过价格标杆和热销，进一步提升项目的品牌形象 本报告是严格保密的。 【报告思路】 1 项目背景分析 2 推售节奏及价格策略 3 核心均价的推导 4 价目表形成 5 营销策略铺排 本报告是严格保密的。 【项目背景分析】 1.1宏观大势 1.2竞争分析 1.3客户分析 1.4本体分析 本报告是严格保密的。 【宏观大 本轮调控目标是抑制房价过快增长，而非房价下降 势】 新国八条 国十一条 国十条 国五条 在房价不 断上涨的 背景下，1 月新国八 条出台。 本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较 之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。 本报告是严格保密的。 【宏观大势】 紧缩政策下，市场受挤压，下一阶段或以价换量 常七条2月出台，未提及限购，但当前常州要被限购的风声很大。全市上半年住 宅成交量受到政策限制，价格维持高位，市场竞争压力加大，积压的购房需 求或在2012年释放反弹 本报告是严格保密的。 【宏观大势】 中小面积是成交主力，大面积市场成交稳定 90㎡以下的首置和120㎡以下的首改是市场供应和去化的主力，120-144㎡的再 改类产品今年以来尤其是7月份由于限购的风声供需两端都比较活跃 本报告是严格保密的。 3月中下旬，或受常州“调控七条”的影响，楼市开始走低，出现拐点， 【宏观大 并由此开始楼市持续“后劲不足”，成交量一路低水平平稳发展。近期又 势】 出二三线城市即将限购，常州岌岌可危。各开发商抢时间出货。 常州房地产已出台的 “常七条” •明确新建住房价格控制目标 •大面积建设保障性住房，确保中等偏下收入家庭户户有房住 •限房价、竞地价，从源头上遏制房价过快上涨势头 •科学确定