世联_深圳香蜜湖瀚城价格报告.pdf

香蜜湖瀚城价格报告分享 世联地产 瀚城项目组 2006 1 提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证 2 一、目标分解  核心目标 保证在现有市场环境下实现既定销售目标，并 实现合理利润价格。 合同目标 开盘日起2个月内40%（含）以上； 开盘日起3 个月内60% (含)以上； 开盘日起4 个月内80% (含)以上； 开盘日起5个月内90% (含)以上； 开盘日起6个月内95% (含)以上。 3 一、目标分解  沟通后获悉的发展商真实目标 力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达 到60%。 发展商的几个动作 开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要 求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。 解读目标 速度第一位，毋庸置疑； 内部购买的份额预计比较大，希望控制价格； 对集团提出的当年售罄的要求感到压力大； 项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心。 4 提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证 5 二、市场背景 经济态势。 深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右； 建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。 地产大势。 深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范； 关内房地产增长速度将减缓 2006年上半年深圳房地产形势 ： 房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。 6 二、市场背景 深圳市住房建设规划（2006-2010） 新增住房建设重点发展地区的规划，预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。 深圳市住房建设规划（2006-2010） 对未来房地产市场的影响 7 二、市场背景 新政下的二级市场特征: 市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。 深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。 客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求 ，但更趋于理性的面对市场。 8 二、市场