第02章 房地产价格.pdf

第一节 房地产价格的 概念和形成条件 一、房地产价格的概念 1.价格的现象定义： 价格是获得一种商品或劳务所必须付出 的代价。通常用货币表示。 2.价格的本质定义： 价格是商品价值的货币表现；价值是凝 结在商品中的抽象人类劳动。 3.房地产价格的概念： 房地产价格是和平地获得他人房地产所 必须付出的代价—货币或其他有价物。 二、房地产价格的形成条件 1.有用性(utility)： 房地产具有效用或能够产生收益。 2.稀缺性(scarcity)： 房地产供给有限或供不应求。 3.有效需求(effective demand)： 有需求意愿且具有购买能力。 一、地价与一般物价的不同 1.生产成本不同 2.折旧不同 3.价格差异不同 4.市场性质不同 5.形成时间不同 6.供求变化不同 二、房地产价格的特征 1.房地产价格受区位的影响很大。 2.房地产价格实质是房地产权益价格。 3.房地产价格有买卖价格和租赁价格。 4.房地产价格的形成具有长期性。 5.房地产价格通常是个别形成。 第三节 一、使用价值和交换价值 1.使用价值: 商品（房地产）能满足人们某种 需要的效用。 2.交换价值: 商品（房地产）交换的量的关系 或比例，通常用货币来衡量。 二、投资价值和市场价值 1.投资价值: 某一房地产对于某个具体的投资 者的经济价值。--个人、主观评价 2.市场价值: 某一房地产对于典型投资者的经 济价值。--社会、客观评价 三、原始价值、账面价值和现时价值 1.原始价值: 资产在当初购置或建造时的价格或 发生的支出。--原值、原价 2.账面价值: 资产的原始价值扣去已提折旧后的 余额。--账面净值、折余价值 3.现时价值: 资产在现时（目前）市场上实际所 值的价格。--市值、市价 四、成交价格、市场价格、理论价格、 公开市场价值和评估价值 1.成交价格： 交易双方实际达成交易的价格。 ★成交价格可分为正常成交价格与 非正常成交价格。 ★正常成交价格的形成条件：(7方面) ⑴公开市场； ⑵交易对象本身具有市场性； ⑶众多的买者和卖者 ； ⑷买者和卖者自愿交易； ⑸买者和卖者具有完全信息; ⑹理性经济行为； ⑺适当的期间完成交易。 ★卖价:出售房地产时愿接受的最低价格。 ★买价:购买房地产时愿支付的最高价格。 卖方最低卖价 5000元/m2 买方最高买价 买方最高买价 4600元/m2 卖方最低卖价 交易失败 交易成功 2.市场价格 某类房地产在市场上的一般、平均 水平价格，是该类房地产大量成交价格 的抽象结果。 3.理论价格 是经济学假设的“经济人”的行为和预 期是理性的，或真实需求与真实供给相等 的条件下形成的价格。 4.公开市场价值 在公开市场上，某房地产最可能形成 的价格。 市场价值、市场价格、公开市场价值三 者含义基本相同，可以混用。 5.评估价值 是估价人员对房地产的客观合理价格 或价值进行估算和判定的结果。 五、市场调节价、政府指导价和政府定价 1.市场调节价:由经营者自主制定，通过市场 竞争形成的价格。 2.政府指导价:由政府价格主管部门或其他有 关部门，按照定价权限和范围