第3章_房地产价格与价值.pdf

第三章第三章第三章第三章 房地产价格和价值房地产价格和价值房地产价格和价值房地产价格和价值 • 房地产价格的含义和形成条件 •• 房地产价格的特征房地产价格的特征 • 房地产的供求与价格 • 房地产价值和价格的种类 第第第第一一节节节节 房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义 二二、房地产价格的形成条件房地产价格的形成条件 一一、、、、房地产价格的含义房地产价格的含义房地产价格的含义房地产价格的含义 关于价格： 1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东 西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货币 形式来偿付形式来偿付。。 （[英]戴维：现代经济学词典，现象） 2 ）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商 品中的抽象的人类劳动品中的抽象的人类劳动。。 （许涤新主编：政治经济 学辞典，本质） 房地产价格：是指和平地获得他人的房地产所 必须付出的代价必须付出的代价——货币或实物货币或实物、、无形资产和无形资产和 其它经济利益。 二、二、房地产价格的房地产价格的房地产价格的房地产价格的形形成条件成条件成条件成条件 1、有用性 22、、稀缺性稀缺性 “使用价值很大的东西，往往具有极小的交 换价值换价值；；反之反之，，交换价值很大的东西交换价值很大的东西，，往往往往 具有极小的使用价值”——亚当·斯密 33、、有效需求有效需求 对物品的有支付能力支持的需要——不但愿 意购买而且有能力购买意购买而且有能力购买。。 第二节第二节第二节第二节房地产价格的特征房地产价格的特征房地产价格的特征房地产价格的特征 一、房地产价格与一般物品价格的共同点 都是价格都是价格，，用货币表示用货币表示；； 都有波动，受供求因素的影响； 都是按质论价：优质高价，劣质低价。 二二二二、、地价与地价与地价与地价与一一般物品价格的不同般物品价格的不同般物品价格的不同般物品价格的不同  生产成本不同生产成本不同  一般物品价格是“劳动价值”的表现，地价本质上不 是劳动价值的货币表现是劳动价值的货币表现，，是地租的资本化是地租的资本化 折旧不同  一般而言一般而言，，土地不像一般商品一样价值会随时间流逝土地不像一般商品一样价值会随时间流逝 而降低，不存在折旧。但在我国由于实行有期限的土 地使用权制度，在这一特例下土地需要计提折旧。 价格差异不同  一般商品一般商品，，同一品牌同一品牌、、同一型号的价格也基本一致同一型号的价格也基本一致，， 而土地由于具有独一无二性，因此不同土地之间价格 差异较大。  市场性质不同  一般物品的市场为较完全市场一般物品的市场为较完全市场，，形成的价格较客观形成的价格较客观，， 而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的 影响较大。 价格形成时间不同价格形成时间不同  一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大， 形成价格的时间较短形成价格的时间较短；；土地独一无二土地独一无二，，不易比较不易比较，，为为 不完全市场不完全市场，，且价值量大且价值量大，，交易所需时间较长交易所需时间较长，，因此因此 地价形成的时间通常较长。 供求变化不同供求变化不同 对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的 产品和服务的需求而引起的需求。 二二二二、、房地产价格的特征房地产价格的特征房地产价格的特征房地产价格的特征 1、房地产价格受区位的影响很大； 22、、房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格实质上是房地产权益的价格；； 3、房地产价格既有交换代价的价格，也有使 用代价的租金用代价的租金；； 44、、房地产价格是在长期考虑下形成的房地产价格是在长期考虑下形成的；； 5、房地产价格通常是个别形成，容易受交易 者的个别因素的影响者的个别因素的影响。。 第三节第三节第三节第三节 房地产