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2013年青岛房地产市场年报 1. 2013年青岛房地产市场运行现状 1.1住宅的成交及价格情况 2013年青岛住宅首次行成交量上涨。2013年，青岛房地产市场商品住宅共成交1202.27万平方米、119407套，较2012年成交的931.95万平方米、94764套同比分别上涨29.01%和26.01%。 从月度数据来看，2013年1月成交量延续去年下半年成交热潮，成交量为90.33万平方米，同比大幅上涨356.44%；2月份受到新年假期的影响，成交量跌幅较大；3月份受到“国五条”细则不确定的影响，造成恐慌性购房，成交量达到年度的最高点，为147.42万平方米，同比涨幅高达335%；3月底细则温和出台，市场趋于稳定，直到金九银十，随着推盘量的增加，成交量稳步上涨，连续四个月成交量均在120万平米以上。 图1：2013年青岛住宅销售面积同比增长率 2013年青岛住宅成交价格涨幅较大。2013年，青岛房地产市场商品住宅销售均价8301元/平方米，较2012年7624元/平方米同比上涨8.88%，涨幅较大。从月度数据来看，全年销售价格同比涨幅较大，上半年价格涨幅在10%以内，3季度价格涨幅较高，10月份成交价格同比涨幅高达24.35%。2013年住宅成交价格整体上涨，主要是一方面2012年政策影响市场低迷，价格涨幅较小；另一方面2013年市场好转，购房者出手，量价齐涨。 图2：2013年青岛住宅市场成交均价走势 1.2 当前住宅市场的存量分析 2013年底住宅市场存量涨幅较大，全年存量持续在高点。截至2013年12月31日，青岛住宅可售面积1478.6万平方米，可售套数131982套，同比分别上涨23.53%和22.57%，环比分别上涨6.684%和7.55%。2013年上半年成交情况较好，上市量较平稳，住宅可售规模保持稳定，随着三季度推盘量的加大，住宅可售规模持续上涨，12月份达到最高点，同比涨幅达到23.53%，涨幅较大。市场存量达到近两年的最高点，后期市场竞争仍较激烈，尤其是城阳区、黄岛区等存量较大的区域，市场竞争更加激烈。 图3：青岛住宅可售面积月度统计数据 60-120平方米面积段可售量最大，刚需市场仍为开发主流。 从市场可售住宅的户型结构来看，以60-120平米面积段为主，其中60-90平米面积段的可售房源最多。到2013年底，60-90平米可售套数47557套，占全部可售套数的36.03%，90-120平米户型的住宅可售套数为41600套，占比为31.52%。60平米以下面积段的住宅可售套数数量低，仅有5220套，占比3.96%，而180平米以上面积段住宅的可售套数占比提升，成交9362套，占比7.09%。 图4：不同面积段住宅可售套数占比 1.3当前商品住宅细分市场的供需特点 60-120平米面积段依然是青岛市场需求的主体。从成交套数来看，60-120平米面积段的住宅成交套数共计占比79.46%，与2012年占比接近，依然是青岛房地产市场需求的主体。其中，单套面积在60-90平米面积段的住宅成交占比最大，2013年销售套数占比45.47%，较2012年下降1.5个百分点；其次是单套面积在90-120平米面积段，年销售套数占比为33.98%，较2012年上涨0.94个百分点，120-144平米面积段年销售套数占比11.77%，较2012年上涨1.65个百分点，是占比上涨最大的面积段。60平米以下的面积段成交比例最低，销售套数占比2.07%。 图5：2012、2013年商品住宅按面积段成交套数分布情况 2013年中高价格段住宅成交需求日益旺盛，成交占比较2012年持续上涨。受到市场好转的影响，2013年青岛住宅市场价格走高，中高价格段是成交主力，单价6000-8000元/平米价格段的住宅成交面积占比为27.2%，较2012年提高0.9个百分点；单价在10000元/平米价格段以上的住宅成交占比第二，占比20.4%，较2012年提高4.5个百分点；第三位的是8000-10000元/平米价格段，占比16.0%，较2012年提高5个百分点，增幅最大；单价6000元/平米以下的各个价格段占比均出现下降，降幅最大的是3000-4000元/平米价格段，成交占比7.7%，较2012年下降3.5个百分点。从图中可以看出，2012、2013年中高价格段占比持续上涨，尤其是10000元/平米以上的价格段，从2011年占比13.4%上升到2013年的20.4%，可见青岛万元以上的项目越来越多，区域分布也越来越广。 图6：2013年青岛住宅成交价格分布情况 2. 土地市场运行现状 2.1 土地市场推出情况 2013年青岛土地市场共推出1309宗土地。2013年青岛土地市场共推出1309宗土地，较2012年的1202有所上涨，建设用地面积为