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倒卖经适房, 合同无效 吕士威 黄舵 【案情简介】 2010年8月，王女士因孩子到了上学的年龄，想在青岛市市北区某学区范围内买一处房屋，其通过一家中介了解到周先生有一套房子想转让，但该房屋系周先生2010年4月花58万元从开发商处购买，目前正在建设，尚未验收、交付，也没有产权证，周先生称可以在签署合同后带王女士到开发商处办理更名。其后，双方在中介的主持下签署了《房屋买卖契约》，房屋总价81万余元。王女士此前了解到该房屋所在小区系旧城改造居民回迁安置小区，因此在签订合同时特地询问周先生该房屋是不是经适房，周先生明确回答不是，并在合同中做出了“不是经济适用房”的承诺。 王女士向周先生付清房款后，双方按照约定到开发商处办理更名手续。王女士因不放心再次向开发商询问房屋是否经适房，开发商称不是。随后，开发商将原本出具给周先生的收款收据收回，又向王女士出具了收据一张，金额为48万元。对此，王女士产生了疑虑，当时周先生不是说向开发商支付了58万元的房款，为何收据记载的是48万元？周先生称是因为他的一朋友在开发商任职，通过“关系”才能便宜买到该房屋，他确实支付了58万元，但是其中10万元被他朋友私自留作了“介绍费”了。 2011年底，开发商通知王女士收房并要求签订房屋买卖合同，王女士收了房，跟随工作人员到售楼处签合同时，发现合同第一页赫然写着《经济适用房买卖合同》，合同内容中也明确记载房屋为经适房，由购房人自行办理房屋产权，开发商概不负责！王女士顿时傻眼了，她实际已有一套商品房，并不具备购买经适房的资格，只是为了孩子上学才在学区附近再买一套房，怎能自行办出产权证？于是，她当场拒绝签署合同，并马上与周先生、开发商沟通此事，开发商称其只收了48万元，所以只能退48万元，其他不管；而周先生则称因为他实际花了58万买的，只能退还81万与58万元的差价即26万元，其他的让王女士找开发商要。这么一来，等于王女士只能收回71万元，其中10万元不翼而飞。 王女士气极了，多次与周先生、开发生协商，但两者互相推诿，没有人对她负责。她在百般索要房款无果的情况下，找到我们寻求司法解决途径。我们认为，该房屋若确为经适房，则合同显然是无效的，周先生应返还房款、赔偿损失，开发商应在其向王女士出具收据载明的数额范围内承担连带责任。王女士听后如同在黑暗中看到了阳光，立即与我们签署了委托代理协议。 【法律分析】 接受委托后，我们首先对该房屋展开调查，了解该房屋究竟是何性质。我们到房产交易中心查询该房屋基本信息，但因房屋既未办理预售许可、又未进行产权登记，无法查询该房屋权属信息，但通过对房屋位置的查询查到了房屋所占用的土地信息，土地档案中有一份国土资源局签发的《国有建设用地划拨决定书》，明确记载涉案房屋所属土地系划拨地，该宗土地仅限于建设经适房住房项目。据此，涉案房屋为经适房的事实得到确认。现将争议的焦点问题分析如下： 1、合同效力简析。 既然确认房屋为经适房，那么，周先生和开发商之间的房屋买卖合同、周先生和王女士签订的《房屋买卖契约》均为无效合同。理由如下： 首先，经适房是政府提供优惠政策，在划拨土地上建设，为解决城市低收入家庭住房困难，向符合特定条件的对象供应的住房，开发商或其他主体将经适房向不符合条件的主体转让，损害了其他符合条件的购房人的利益和社会公共利益，符合《合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效情形。该案中，周先生、王女士均不具备购买经适房的资格，开发商将该房屋卖给周先生、周先生又将该房屋转让给王女士，两合同当然均属无效合同。而且《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易。”该案周先生于2010年4月从开发商处购买该房屋，至其2010年8月14日转让给王女士时显然不满5年，不具备可以上市交易的条件。 其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。”按照该规定，有批准权的人民政府批准，是划拨地上房地产转让合同的生效要件，本案房屋买卖显然未经政府审批，至起诉前仍未获得政府审批，应认定合同无效。 退一万步讲，即使忽略涉案房屋经适房的性质，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定商品房预售的条件之一即为“已经取得预售许可”，而该案中，开发商至开庭时仍未取得预售许可；《房地产管理法》第三十八条规定房屋“未依法登记领取权属证书的，不得转让”，而周先生至开庭时仍未获得涉案房屋的房地产权证，那么，开发商将房屋售予周先生、周先生将房屋转让给王女士的行为亦违反