不动产价格和评估.pdf

本週主題：不動產價格與估價 主要參考資料：張金鶚 (1996)，房地產投資與決策分析，第十二章 林左裕(2000)，不動產投資管理，第七章 課程大綱 一、房地產價格的課題 二、房地產價格的種類 三、影響房地產價格的因素 四、房地產的估價方法 五、估價報告書 一、房地產價格的課題 (一)房地產價格的本質 欲瞭解房地產價格必先認清房地產市場的供給與需求狀況 瞭解房地產品質的差異，對房地產價格的釐清亦有幫助。其內 涵不但包括建材、屋齡、面積、房間數、方位、樓層、公共設 施等，甚至包括區位、建物類型等。在房地產的異質性的特徵 下，如何控制品質以探討房地產價格，將是另一房地產價格的 本質。 (二)房地產價格的形成 房地產價格為供需雙方相互影響的市場客觀均衡價格所形成， 若單從需求者個人的主觀效用（投資與消費使用）分析，將有 其價格的初步認定；另外若從供給者個人的成本加利潤估算， 房地產價格亦可初步產生，然後再經市場供需雙方的協商交易 過程，乃有最後房地產價格的形成。 (三)認清房地產價格的困境 房地產價格的釐清，面臨最大的困境是房地產本身的 異質性，即房地產缺乏完全相同產品以致房價不易確 認；再加上房地產品質因素很多且不易衡量，狹義品 質包括建材、隔間、樓層、公共設施等，而廣義品質 還包括區位鄰里環境及建築類型等。因此如何控制房 地產品質與價格的關係，是突破房地產價格的一大困 境。 (四)標準住宅概念 所謂標準住宅可界定為：指在某特定時間、地區、類 型，在住宅市場上成交的住宅中，能普遍代表這些住 宅的住宅屬性（Attributes ）組合。每一種標準住宅屬 性也都對這些成交的住宅具有普遍的代表性。 標準住宅屬性形成架構 （影響住宅價格屬性） 成交筆數 400 300 登記總面積 200 Me=32.6坪 100 0 0-10 10-20 20-30 30-40 40-50 50-60 60-70 ＋ 成交筆數 坪 250 200 150 所在樓層 100 μ=4.86層 50 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 成交比例 層 ＋ 0.6 0.55 0.53 區位 0.5 0.47 μ=0.53 0.45 (53%位於舊市區) 0.4