房地产建筑设计规划与建筑技术.pdf

1.房地产建筑设计规划的重要性 1.1 设计规划对建筑质量的影响 建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计 工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管 理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制 是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项 目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有 全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制， 保证成果的质量。 1.2 房地产设计规划对工程造价的影响 产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的指导目标是同一的，都是基于市场对 房地产产品的需求，和以项目定位为导向的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中，规 划建筑设计是将市场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描述， 形成指导工程施工的图纸语言，是项目开发过程中的关键阶段。造价控制是以投资决策目标 和项目定位为指导的项目开发全过程造价控制，产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成 本节约权数对大的阶段，产品设计一旦完成，从项目造价形成机制上说，项目成本已经基本 确定。 产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制目标的实现，需要两者相辅相成地互动 作用。规划建筑设计是造价控制的计价依据，同时也是造价控制的对象之一;造价控制是规 划建筑设计的成本边界，也是创造高性价比产品的推进因素。规划建筑设计的管理特征是按 基本建设程序中规划建筑设计程序进行管理，严格控制各个设计阶段的工作节点，优化设计， 给予适时评价和反馈，规划建筑设计的规范管理是造价控制的一个重要方面;造价控制的计 价是多次计价方式，其计价阶段是跟随着建筑设计阶段进行的，造价控制节点就是规划建筑 设计控制的节点，造价控制是针对各个设计阶段过程和成果的控制，控制的目标是设计的内 容，导向为基于产品定位的成本目标。两者分别从造价和设计的角度在经济成本上和产品形 态上进行同一目标，两个方面的控制。从本文的分析中可看出两者相辅相成地互动作用共同 实现项目定位的目标是可行的。 产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的互动管理机制在实施中需要形成制 度化的业务管理流程，互动的管理思想必须形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执 行，业务流程的制定和执行需要在实际工作中反复总结经验，不断完善和修正，在制度上纳 入到各级管理和业务工作中，形成从上至下各级人员的管理共识。 2.房地产建筑设计规划应具备的标准 2.1 首先要满足感官的舒适性 感官的舒适性包括建筑外檐立面，园林规划等方面;其次是便利性。配套设施的实用性 和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济 的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发 商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟 通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题， 房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻 求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和 确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及 分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行 等方面享受了到便利;第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地 可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些 配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用， 是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。 2.2 协调各方关系 高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多， 而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上， 政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的 自主权，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时， 要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场 的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。