2013年杭州市房地产市场分析.docVIP

杭州市房地产市场分析 2014.2.24 市场概述 2013年，杭州的楼市特征明显，主要表现为：高库存、潜在供应量大、土地市场疯狂，价格平稳，价格战，大型房企不断进入，市场竞争激烈，板块内部竞争尤为明显。 2013年，刚需市场绝对是市场的主力，改善型市场仍被压抑。从2013年推出和成交的房源来看，绝大部分均为刚需房源。自“杭六条”之后，二套房七成首付，进一步阻碍了改善型市场的需求，助长了购房者的观望情绪。 2013年，杭州市库存量持续攀高，甚至屡创新高。13年底，杭州主城区的商品房库存一直维持在5万套以上。 2013年，杭州的土地市场尤为疯狂，不少大型房企纷纷入驻杭州，至此，销售额排名前15位的开发商全部进入杭州市场。 2013年，杭州的城市格局发生变化，多个新兴板块崛起，如城东新城、大城北以及因阿里巴巴集团搬迁而大热的未来科技城板块。 二、市场情况 一级市场 2013年土地市场回顾： 1） 成交金额大：杭州（包含萧山、余杭）2013年土地成交金额至少可达1348.5亿元 2） 成交体量多：2013年主城区共成交土地102宗，总体量达到882.1万方，创下了历史新高。而今年卖地量最多的是滨江板块，滨江板块今年共有10宗土地成交，成交体量达到122.7万方，这是今年主城区唯一一个卖地总体量突破120万的板块。 3） 楼面地价历史新高：主城区宅地成交楼面均价为11823元/平方米，创下了历史新高。 1.1土地供给 2013年杭州市主城区新增土地供应137宗，总共给面积410.72.其中，住宅用地58宗，面积为235.72平方米，占总供地面积的57%；工业用地17宗，面积为31.37万平方米，占总供地面积的8%，商办用地54宗，面积为131.04万平方米，占总供应面积的32%；其他用地8宗，面积为12.59万平方米，占总供应面积的3%。 从供应的地块性质来看，13年全年杭州土地市场供给以住宅用地为主，其次是商办用地。 从各区域的土地供给来看，每个区域都有土地供应。2013年全年杭州土地市场江干区以131.2万平方米的供地量成为全市第一，占全市土地供应的31.9%；其次为拱墅区，新增土地供应92万平方米，占全市土地供应的22.4%；西湖区新增土地供应67.15万平方米，占全市土地供应的16.3%；再次是滨江区、下沙区、之江区、下城区和上城区，土地供应量一次降低。 从走势来看，杭州2013年全年供应面积为410.72万平方米，环比上升70.66%。杭州土地供应自09年至今波动较大，09、11年土地供应基本相当，10年到11年土地供应大幅下降，12、13年土地供应成倍增长。总体来讲，13年的土地供应量是最近5年来最高的。 1.2土地成交 新增土地成交117宗，总成交面积342.65万平方米。其中，住宅用地面积45宗，面积为184.99万平方米，占总成交面积的54%；工业用地15宗，面积为22.12万平方米，占总成交面积的6%；商办用地48宗，面积为119.62万平方米，占总成交面积的35%；其他用地9宗，面积为15.92万平方米，占总成交面积的5%。 从区域来看，成交主要集中在江干区、拱墅区、西湖区和滨江区。其他区域成交相对较少。 从走势来看，杭州土地供用自09年至今土地供应量波动较大，09年至今呈现微笑态势，11年达到低谷，13年环比有较大幅度的上升。 2012年至今，杭州市共出让住宅用地88宗，土地面积约382万平方米，商业用地115宗，土地面积约275万平方米。其中住宅用地均价11205元/M2，商业用地6941元/M2. 区域 土地宗数 土地面积 楼面均价（元/m2） 住宅 商业 住宅 商业 住宅 商业 江干区 29 34 1213909 870591 12340 8154 拱墅区 28 19 896702 379079 11394 6862 西湖区 14 27 782597 671168 10135 5196 滨江区 8 9 478464 178284 10378 6375 下沙区 2 6 65213 135746 5960 4278 之江区 2 9 38889 303121 22085 3939 上城区 1 7 52909 94989 10653 10672 下城区 4 4 301255 112697 7779 5592 总计 88 115 3829938 2745675 11205 6941 二级市场 2.1新增批售面积 2013年杭州商品房新增批售套数为56044套，新增批售面积为647.29万平方米。从商品房批售类型来看，批售面积主要以住宅为主，占总批售面积的74%，其次为商业，占总批售面积的26%。 从批售面积的走势来看，2013年杭州商品房批售面积江干区最多，批售面积达194.03万平方米，占总批售面积的29