建筑工程行业财务研究专题二——BT、BOT 业务全解读：盈利模式与财务处理.pdf

行业专题研究报告 证券研究报告 深度行业报告 中 性 维持 建筑工程行业财务研究专题二 2012 年09 月20 日 市场表现 BT、BOT 业务全解读：盈利模式与财务处理  BT 项目运作一般分三种模式。第一种是设立项目子公司的总包 BT 模式，该模式项 目直接由投资方负责建设，建造期确认营业收入，回购期确认投资收益，如围海股 份；第二种是设立项目公司同时对外招标BT 模式，与第一种模式最大的区别是把项 目的建造发包，只确认投资收益，如浦东建设；第三种是不设立项目公司的总包BT 模式，投资和施工都由总公司负责，该模式比较适合体量较小，工程较为简单的项 目，如铁汉生态。 资料来源：海通证券研究所  BT 项目前期费用直接进入长期应收款，建安投资可以确认施工收入。假设 BT 项目 投资公司负责 BT 项目的投资和建造全过程，一般而言，前期费用不确认收入，直接 计入长期应收款，只有建安部分的投资才会形成公司的施工收入，同时也确认长期 应收款；此外，项目建设期间的发生的利息资本化，计入长期应收款。  审价差=BT 项目的实际投资额与回购基数之间的差额。简单来说审价差就是业主方 核定的BT 项目建造成本与公司实际投入成本之间的差异；在审价完成后进入回购期 的BT 项目，审定后的回购基数和公司实际投资额的差额计入营业收入；而在审价完 成前进入回购的，按之前合同暂定的回购基数和公司实际投资支出额的差额计入长 期应付（收）款，待审价结束后再按前款规定做财务处理。审价差收入一方面是公 司在项目建设过程成本管控能力的体现，另一方面是政府部门指导造价一般偏高的 缘故，但是BT 审价差存在不确定性，不能形成BT 业务长期稳定的收益来源。 相关研究  BT 项目长期的盈利点在于回购期的投资收益。进入回购期后，BT 项目开始用实际 建筑工程行业财务研究专题一：股权激励 利率法确认投资收益，实际利率通过贴现公式计算出一个初始的收益率，每期根据 全解读：业绩影响、税务处理、管理层分 析 2012.8.2 国家5 年期基准利率的变化而调整。此外，BT 项目的毛利率水平较一般的总包项目 高。主要是因为BT 模式投资投资方的资金实力要求高，资金门槛使得 BT 项目的竞 争较一般的总包项目缓和，因此毛利率也会相对较高；此外，BT 项目很多是采用邀 标的形式，也一定程度上缓解了建筑项目竞争激烈的情况。  BOT 项目多用于具备经营性的公共基础设施项目。BOT 的运作模式和BT 类似，只 是中间加了 Operating 的环节，多用于具有经营性的基础设施项目，在公路、污水 处理厂、固废处理厂较为常见。类似于BT 项目，在项目建设期间，如果公司自行建 设，确认施工收入；如果发包给其他建筑公司则不确认施工收入。