2015年培训课件商业地产解析(105页) 详细可用.docVIP

2015培训课件：商业地产解析 第一部分：商业地产基础知识 第二部分：商业地产调研须知 第三部分：商业策划相关知识 第四部分：商业经验教训之谈 1 什么是商业地产。 商业地产首先是房地产，它的重点是商业， 商业地产是作为商业用途的房地产物业。 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所； 广义应该包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐 类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 2 商业地产的定义。 商业地产是房地产的一种物业形态，这种物业是为了满足各种经营商家的使用需求，并且通过租金的形式获得投资收益。 简单地说，商业地产就是为商品交易和服务提供的场所。 3 商业地产按服务对象的分类。 从服务对象上分，商业分两大类，一个是产业商业，一个是消费商业。 所谓产业商业就像批发的中心，它的服务对象是谁呢？不是我们最终的消费者，而是中间商，这种就是产业商业。 还有一种是直接面对消费者的，即消费商业。或者说一个是B to B，一个是B to C，这两种操作方法完全不一样。 现在大部分人研究的重心是消费商业，包括配套消费商业和旅游消费商业。配套很简单，就是服务当地居民日常消费的 商业，也就是我们平常所谓的百货。旅游商业是服务外来旅游者消费的商业。我们说水游城是哪种属性呢？我觉得他偏 重旅游消费商业，有部分配套消费商业。 4 商业地产按建筑形式的分类。 从建筑形态上看，可以分集中性商业，商业裙楼、底商、商业街(区)等等。 像水游城是属于集中性的商业，它的商业功能不受其他商业的影响，这是它的优势。它的劣势是什么呢？不好拆分。如 果大门关了，分拆出去的都做不活。 商业群楼一个明显的劣势就是，建筑格局取决于楼上的建筑。底商是开发商非常喜欢的形式，为什么呢？好变现，这是 最简单的操作模式。还有商业街区，类似我们的金游城系列。开发商业街难度最大，因为受环境的影响非常大。对于开 发商来讲，如果是缺少资金，想变现，商业街区是很理想的形态，散铺的投资者关心什么，就是我买了以后自己可以控 制，即使别人不开门，我可以开门。 5 商业地产按业态聚合的分类。 从业态聚合上说，商业地产可以分百货、购物中心，专业店，批发零售市场等等， 我从来不认为购物中心是一种业态，它应该是业态的一种聚合形式。 大家觉得上海哪个地方商业物业有最高的租金？应该未拆迁的襄阳路那边。那样的地方一天一平米一百块钱很正常，所 以千万不要不低看这类专业批发市场。 6 什么叫城市综合体HOPSCA（豪布斯卡）。 *标：HOPSCA模式：豪布斯卡是最早在欧美国家出现的复合商业地产模式，HOTEL酒店+OFFICE写字楼+PARKING停车场 +SHOPPINGMALL购物中心+CONVENTION娱乐休闲+APARTMENT公寓的复合体，综合了生活、工作、商务、社交、休闲 、购物等不同机能。 7 商业地产与住宅地产的区别。 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模 式相对简单 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品 时，主要是买来自住的 商业地产 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积， 靠企业长期持有 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳 定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作 为投资用的 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且 还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做 好，就基本算是大功告成 8 商业地产发展史。 商业业态的发展史。 第一个阶段是二战以前是简单的综合化阶段，主要是百货市场。 二战以后至80年代中后期，是专业化的及细分化阶段，包括连锁超市、折扣店、便利店、大卖场等等。 第三个阶段，深度专业化及专业化集阶段，从80年代中后期至今。在这一阶段里，百货市场的空间渐渐衰落并转型，这时出 现了一个新的业态，就是购物中心。这是现代零售业发展的三个阶段。 第一个百货商场阶段，1852年，全世界第一个百货店在法国出现，从此主宰世界零售业百年历史。 消费者不同品类的需求导致了专业化的发展，进入第二阶段。 首先是食品和日用品抽离出来形成了超市。服装从百货里抽出去了，做成的专卖店。电器在这个阶段里也被抽离出去了，有了 像国美，苏宁。家具类的商品也被抽离出去，化妆品也是，像屈臣氏发展起来了。所以慢慢的，百货里剩下不了多少东西了。 现在的百货在做什么呢？最大的是服饰，占了50%，另外将近30%是化妆品及饰品。 未来商业业态的发展方向是两条线，过去的20年用专业化，细分化来表示。未来二十年，用两句话表示，一个是深度专业化， 还有一句话，专业化需求的整合——购物中心