天津市城镇居民住房价格容忍度调研报告—蒋风光.doc

PAGE 河北工业大学博士生学术报告 天津市城镇居民住房价格容忍度调研报告 姓名 蒋风光 学号 200910172001 学科名称 技术经济及管理 研究方向 金融工程与风险管理 导师姓名 陈立文 教授 第 3 次报告 2011 年10月22日 天津市城镇居民住房价格容忍度调研报告 住房作为城镇居民基本生活保障，房价直接影响其消费结构和生存质量。房价控制在城镇居民容忍度之内，不仅有利于房市的健康发展，同时也利于不断提高人民的生活质量。当前，我国的房价已逐渐超过了居民的容忍度，因此，积极采取有效措施控制房价，明确现阶段居民房价容忍度标准，是当前保持我国经济社会稳定、实现和谐社会的重要措施。 房地产商怎样才能清楚居民是不是承受得了他们制定的价格？如果承受得了那还有多大上涨空间？如果承受不了，到底能承受什么样的价格水平？为了促进房地产业健康发展，使房价与居民收入相匹配，准确反映居民对房价的承受能力，研究建立居民对商品房价格容忍度就显得十分必要和迫切。 对于住房价格容忍度，我们从经济容忍度、心理容忍度、比价容忍度三个方面进行研究，这三方面主要涉及房价收入比、恩格尔系数与住房消费比、住房的价格与其他消费性商品的价格比等宏观的经济指标，所以我们没有进行问卷调查，而是通过国家统计局、天津统计年鉴等进行了资料的收集，在此基础上建立了数学模型，得到天津市城镇居民住房价格容忍度。现将分析的结果报告如下： 1.经济容忍度 老百姓对房价的经济承受能力我们通过房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)来衡量，所谓房价收入比就是指住房价格与居民家庭平均年收入之比，房价与收入比是国际上通用的用来判断居民购买房屋支付能力的指标，主要是衡量房屋销售价格与居民收入的支付能力是否对称。通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了，当房价收入比值越高，居民的可支付能力就越低。同时，它也是检测房地产业是否存在泡沫的重要指标之一。 1．1 1996-2010年全国房价收入比情况 改革开放以来，我国居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入从1980年的439元增加到2008年底的15781元，城镇居民人均居住面积由1980年的3.9平方米增加到2008年底的29.1平方米（预估），2008年比1996年的17平方米，增加了71%。随着经济增长和居民生活水平的提高，居民对居住条件改善的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003年之后，我国商品住宅（包含经济适用房）价格水平增速偏快，从1996年的每平方米1604元，上升到2008年的3677元，上涨了129%。与此同时，随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入也保持了较快增长，从1996年的4839元到2008年的15781元，上涨了226%。在上述三组数据的基础上，我们可以算出1996-2010年全国的房价收入比情况（如图1）。 图1 1996-2008全国房价收入比 从1996到2010年我国的房价收入比的情况来看，波动范围基本分布在5.5-7.5之间，其中1996年最低为5.64，最高是2007年为7.44；从1997到2003年我国房价的上涨尚处于合理水平，全国房价收入比保持在6.2左右的一种较平稳运行态势；从2003年开始至2007年达到历史最高水平，房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升；2008年房价收入比明显下调至6.78此时房价逐步趋于稳定；2009年，又涨到8.03；虽然2010年房价收入比有所回降，但总体来看，我国部分城市的房价已经超过老百姓的可承受能力，中低收入家庭尤其难以承受。 1．2我国不同阶层房价收入比情况 目前全国房价收入比稍偏高，尚难定性为房价泡沫明显。但问题在于我国城镇居民的收入差距很大，而且近些年呈持续拉大的趋势。因此，有必要研究一下不同收入家庭的房价收入比情况。 从全国情况来看(见图2)，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在全国统计的7个收入阶层的房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.85，而最低收入户的这一指标却达到25.38，相差8.91倍，相比2009年的8.19有明显上升，这也反映出我国目前收入差距不断拉大的现实。 图2 我国不同收入阶层的房价收入比情况 另外，据统计的中国1990年以来的房价收入比变动趋势（如表1），我们可以明显看出，从1990年起，房价在逐年增高，城镇以及农民的收入也在增加，但是房价的增长速度远远高于居民的收入增长，使得人民的购房压力越来越大；对于同样的住宅套房价值，农民比城镇居民承受的压力更大。从而得出，不同收入阶层之间房价收入比差别也相当大。 表1 中国1990年