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出租收入（续2） 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要确认租金收入，需要等到实际交付时再一次性确认 西安 张辉 SW029@263.NET * 其他收入 一、小区的命名权 二、楼宇的命名权 三、楼宇的屋面使用权 四、楼宇的外墙面使用权 注：后两项需要将对应的计税成本结转到无形资产科目，分年摊销申报扣除，既不属于土地增值税的收入，也不属于土地增值税的扣除项目 西安 张辉 SW029@263.NET * 物业管理费 2007国务院物业管理条例 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 2003关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知1 西安 张辉 SW029@263.NET * 西安 张辉 SW029@263.NET * 物业管理费（续1） 2003建设部物业服务收费管理办法 第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 1999关于房屋产权未确定如何征收房产税问题的批复 2003关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知2 西安 张辉 SW029@263.NET * 物业管理费（续2） 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 2009关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知 2008浙江关于营业税若干政策业务问题的通知7 代收款项 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第五条第二款：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则13 1995关于土地增值税—些具体问题规定的通知 西安 张辉 SW029@263.NET * 代收款项（续1） 2003关于营业税若干政策问题的通知3.19　 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额 ? 注：建议由物业公司收取天然气、有线电视、集中供暖等初装费，否则有可能面临营业税 2004长春关于明确营业税若干政策问题的通知11 西安 张辉 SW029@263.NET * 代收款项（续2） 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 2004关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知 2009厦门关于物业服务企业代收水电燃气费和房屋公共维修金如何开具发票的复函 2005浙江关于营业税若干政策业务问题的通知3 西安 张辉 SW029@263.NET * 面积误差 1、合同面积和测量面积误差 2003关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释14 补收房价款的，需要计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税 退还房价款的，按照退款处理 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则14 西安 张辉 SW029@263.NET * 房地产纠纷 2003关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 　第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。 或者冲减营业收入，或者申请财产损失 西安 张辉 SW029@263.NET * 收入的确认时间（续3） （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2009关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知 西安 张辉