万科武昌市城市花园度营销提案.pdf

武昌.万科城市花园 07年度营销报告 2006年回顾 2007年展望 营销推广策略 执 行 市场回顾 07年度竞争个案 重新定位 销售执行 销售回顾 07年度产品特征 诉求重点 模拟执行模拟执行 推广回顾推广回顾 项目项目SWOTSWOT分析分析 通路组合通路组合 活动初案活动初案 结论 结论 销售策略 PART 1 2006年回顾 一、2006年武汉房地产市场\总体市场 ◆房地产投资增幅减缓 受到宏观政策影响受到宏观政策影响 ，，购房者观望气氛较为浓厚购房者观望气氛较为浓厚。。另外另外 ，，新政效果初步体现新政效果初步体现 ，， 商品住宅的投机和投资行为受到一定抑制，整个房地产开发投资的增幅略有下 降。 时间时间 投资额投资额 占固定资产比例占固定资产比例 （％）（％） 增幅增幅 （％）（％） 1-8月 205.32亿元 25.4 28.8 1-10月 267.58亿元 25.8 27.4 一、2006年武汉房地产市场\总体市场 ◆成交价格稳步上扬成交价格稳步上扬 通过对武汉市房地产信息网显示的数据分析，全市在售楼盘有372个， 成交均价为3874.56元/平方米，比上月上涨59.04元/平方米，涨幅为1.55%， 与去年同期相比上涨18.04％。 一、2006年武汉房地产市场\总体市场 ◆◆市场成交量高位运行市场成交量高位运行 ，但增幅减缓但增幅减缓 通过对武汉市房地产信息网显示的数据分析，全市在售楼盘有372 个，11月销售总套数为6975套，与去年同期相比减少23.03％。 一、2006年武汉房地产市场\总体市场 ◆◆ 中心地块受追捧中心地块受追捧，，后市价格依然看涨后市价格依然看涨 在经历了短期沉寂后，年底土地市场再度爆发，多块土地遭到开发商 的追捧的追捧 ，，成交异常活跃成交异常活跃。。1010月份以来出让的月份以来出让的2424幅土地中幅土地中 ，，楼面价平均为楼面价平均为 2043.46元/平方米，楼面价中位数为 1983元/平方米，在高土地成本下， 其入市产品价格也将水涨船高其入市产品价格也将水涨船高。 一、2006年武汉房地产市场\片区总体分析 拓展腹地纵深 科技新城东扩 根据新一轮十五规划根据新一轮十五规划 ，未来未来55— 1010年内年内 ，武汉将筹资武汉将筹资600600亿元亿元 ，以光谷为基以光谷为基 础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里，建成面积128平方公里、人口60万的高 新技术园区和自主创新基地——武汉科技新城。这无疑将为市场注入新的活力 。 按按 《《武汉科技新城概念规划武汉科技新城概念规划》》 ，武汉科技新城西至二环线武汉科技新城西至二环线 ，东至中环线东至中环线 ，北北 至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。包括一条主轴、四大组团。一条主轴是指新武黄 高速公路自西至东贯穿武汉科技新城，与东方大道、南湖南路、藏龙大道等一起， 构成东西向主轴线构成东西向主轴线。。四大组团包括四大组团包括 ：：以光电通信产业为主的关山组团以光电通信产业为主的关山组团 ，，以大学科以大学科 技园、电子信息产业为主的汤逊湖组团，以旅游休闲为