房地产争议处理 吴章彬主编.pdfVIP

第 1 页 一 、 综 合 知 识 【问 什么是房产？ 《中华人 民共和 国城市房地产管理法》第 条第 款规定： “本法所称房屋是指土地上 的房屋等建筑物及构筑物 。”由此可 见 ，所谓房产 ，是指房屋财产和构筑物 ，即指在法律上有 明确 的 权属关系 ，在所有者和使用者之 间可 以进行 出租 、出售 、抵押或 由所有者 、使用者作其他用途 的房屋和构筑物 。具体包括 ：住 宅 、厂房 、仓库及 商业 、服务 、办公 、文化 、教 育 、体 育 、科 学 、医疗等方面 的用房 ，除此之外 ，还应包括桥梁 、道路 、水 井 、水塔、水坝 、烟 囱等工程建筑物 。 房产与房屋不 同。房屋仅指 由建筑人员按照规划 、设计 ，通 过施工安装 ，将 各种建筑材料有机地 结合在 一起 ，形成有 门、 窗、顶 、墙 ，以提供人们生活 、生产 的建筑物 。而房产 ，则是作 为商 品的和住宅 的房屋及房屋 以外人工建造 的工程建筑物 的总 称 ，可 以说凡是土地上人工建造 的不可移动 的物质均属于广义上 的房屋 的范畴。 根据使用 目的的不 同，可 以把房产分为住宅房和非住宅房 ； 所谓住宅房 ，是指专 门由人们居住生活的楼房 、房屋和宅院等房 第 2 页 屋建筑 ；非住宅房 ，则指不能用来居住 ，而是用作生产 、办公 ， 经营的房屋或构筑物。 按房屋来源不 同，可分为商 品房和非商 品房 。所谓商 品房 ， 是指 由开发公司进行综合开发 ，建成后用于出售 的住宅房、商业 用房及其他用房 的建筑物 ；而非商 品房 ，则是 自建或委托施工单 位建设，而不是通过市场买得 的，由自己使用 的住宅和其他房屋 建 筑 。 按所有权 归属 不 同，可分 为 公房 和私 房 公房 又 分为两类 ， 一类是直管公房 ，即 由国家各级房地产管理部 门直接经营管理 的 国有房产 ；另一类是 自管公房 ，即 由各机关 、团体 、企事业单位 自行经 营管理 的国有房产或集体所有 的房产 。私房又可分为农 民 私房 、一般城市私房 、华侨 、台港澳 同胞私房和私建公助房产等 多 种 。 按价格 的构成不 同，又可分为商 品房 、微利房和福利房 ，这 是我 国处于住房制度改革期所特有 的分类方法 。 按是否新建 ，可将房屋分为新建房屋和存量房屋 。按是否 已 建成 ，可将房产分为待建房产 、在建房产和建成房产 。在房产交 易中，待建房产和在建房产称为期房，俗称 “楼花”。 问 什 么 是 地 产 ？ 所谓地产 ，是指具有一定财产性质 的土地 。而对于土地有广 义和狭义 的理解 。广义 的土地 ，是指土地是 自然资源和 自然环境 的总和 ；狭义 的土地 ，指包括地上空 间和地下空 间的地表 。地上 空 间指从地球表层 向上扩展一定高度 的天空空间，地下空 间则是 第 3 页 指从地球表层的土地边界呈锥形而延伸到地心的地下空间。地表 和地上及地下空间中存在 的尚未与土地分离的 自然物 ，如水流 、 矿藏、岩石、树木等 ，均属于土地的范畴。 地产不同于土地 。地产是指在法律上有 明确 的权属关系 ，可 以由所有者 、经营者和使用者进行土地开发 、土地经营 ，并能够 带来相应经济效益 的建设用地 。土地开发 ，是指根据社会经济发 展 的需要 ，改变其原有土地使用方式 ，增加其经济效益 的一种经 济活动 。如农村集体土地 的被征用 、城市土地 的内涵开发和外延 开发 、房地综合开发等 。土地经营 ，是指 以城市和城市 以外的土 地为对象 ，以土地 的开发 、利用为 内容 ，以获得一定经济效益为 目的而进 行 的一种经济活动 。如土地使用权 的转让 、出让 、出 租 、抵押等 。土地建设 ，是在地上表面和地下的用地建设 。如土 地 的开发利用 、房屋建设 、地下各项基础设施 的建设 。如供水 、 供热、供气、供 电、排水、排污等