某客站项目市场研究报告.ppt

地平置业济南西客站项目市场研究报告 山东中原 Jinnan.05.2013 案例研究 竞争项目 济南房地产市场 房地产市场发展背景 客户研究 报告目录 区域住宅市场 项目定位建议 房地产市场发展背景 1 城市规划 2 政策背景 3 发展 战略 城市功能定位 东拓 高新技术、高端制造业、战略性新兴产业和现代服务业 西进 商业金融、商业会展、文化创意和旅游休闲业 南控 生态和观光旅游 北跨 重化工基地 中优 信息服务、金融商务、文化旅游和现代商贸 从空间结构上看，东西长、南北短，由于受南部山区和北部河流的限制，东、西双向是城市发展主轴 济南市城市总体规划（2006—2020年） 城市规划/空间结构规划 济南市十二五规划 “一城三区”的规划是多核发展的必然，项目所处西部新区是依托高铁枢纽、文教资源、生态湿地发展的总部经济、金融服务、文化创意、商务会展、旅游休闲等服务经济集聚区 城市发展格局 中心城“一城三区”发展格局 老城区 170平方公里 东部新区 438平方公里 西部新区 290平方公里 滨河新区 158平方公里 城市规划/城市格局 项目所处的西客站片区为西部新区核心，未来的城市副中心，承载核心商务、居住功能，规划利好；区域的快速崛起、发展前景，完善的城市基础设施及各项公共配套及商业商务配套均利好项目 城市规划/区域格局 西客站片区规划图 西客站片区位置图 济南市轨道交通近期建设规划方案图 项目所在的西客站片区为轨道交通重要枢纽，它的开通所带来的便捷交通，大大加强西部城区与中心城区的联系，加快人口导入，推动区域物业升值 城市规划/轨道交通 2013年3月，济南市轨道交通建设环评公示方案显示，轨道交通建设方案一期工程共规划3条线路，分别是济南西站至池东、小高庄至郭店，和龙洞至遥墙机场，3条线路总长98KM。 项目所在 的西客站片区为重要枢纽，R1、R2两条线在区域交汇，两条线路沿线济南西站、大杨庄、文化中心、西二环站在站点此区域，西部城区与中心城区的联系将因此得到加强，西部区域的快速发展将进一步加快。 对于一个城市来说，轨道交通方式的改变，将带动人们生活模式的改变，带动相关地区的发展，促进商业繁荣，推动物业的升值，催生新的商圈。据统计，香港轨道交通开通以后，周边物业平均升值 30—50%，投资回报率高达15。 城市规划/小结 城市多核发展，未来城市副中心，规划利好 城市已由单核发展步入多核发展阶段，项目所处的西客站片区不仅处于城市东西向拓进的主轴线上，还是未来的城市副中心、西部区域核心，规划利好。 区域快速崛起，现代化基本设施及商业商务配套价值 政府规划逐步兑现，区域快速发展、崛起，现代化城市基础设施及各项公共配套及商业商务配套逐步完善，利好项目。 轨道交通建设，区域发展强力助推剂 轨道交通将成为区域发展新的强力助推剂，轨道交通的开通所带来的便捷交通和井喷式物业升值空间。 房地产市场发展背景 1 城市规划 2 政策背景 9 2012年调控持续，从全面打击转向惠及刚需，整体力度保持稳定 短期来看，调控仍将持续，预计力度不会放松，中长期内政策重点将在于通过供需调整和制度建设实现市场调整。 政策背景/2012年回顾 “新国五条” 北上广深细则 济南细则 二手房个税按差额的20%征收 提高房价过快上涨城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率 限购城市限购范围扩大至城市全部行政区域 直辖市、计划单列市、省会城市（拉萨除外）3月底前出台房价控制目标 1. 房价控制目标：北京唯一提出降价，提出进一步降低自住、改善型商品住房的格，逐步将其纳入限价房序列管理，上海未提实质性调控目标，仅表示保持“房价基本稳定”，广、深为房价涨幅低于城市人均可支配收入实际涨幅 2. 限购：北广进一步收紧，北京规定本市户籍单身人士限购1套住房 3. 房贷政策：未明确提出二套房首付比例上调幅度 20%个税：北上严格征收，北京已于3月31日落地执行，广深未提具体落实措施 房价控制目标：2013年房价涨幅低于城市居民人均可支配收入实际涨幅 地方政府翻版中央细则，济南细则温和落地，无实质性措施，对楼市影响有限 政策背景/新国五条 政策背景/地方政策 小学 学区范围 腊山 小学 北起舜通山庄南至刘长山延长线，东起世纪中华城，西至党杨路以东，包括张庄村、任庄村，舜通山庄协调至我校，世纪中华城、安置三均有配套学校但尚未建成，协调入校。 大金 小学 西起齐州路，东至济宁路，北起烟台路，南至莱芜路，该片区内大金新苑安置区的适龄儿童。因外海中央花园配建学校未建，业主子女临时协调至我校入学。 大杨庄 小学 大杨村、大杨新区、王府村、水屯村、王府小区、水屯小区适龄儿童协调入学 明星 小学 北起经十路，南至腊山湖北岸，东起腊山北路（不包括刘庄商用