流动性在一线城市住宅市场转向.pdf

2011地产开局 前 言 保障房、限购、房产税试点、货币紧缩政策……使业内在 2011 年开局之时，对形势 研判似乎难以乐观。 限购与房地产信贷政策所引发的市场调整应该立竿见影。3600 万套保障房建设，使 内地住宅市场增添了浓重的行政化色彩，类似“补课”或“保障房大跃进”。而房产税 政策的市场影响，在当前几近无效，不过是一个心理预期影响或是长期制度改革的小范 围探索。 对超越合理性的住宅价格而言，目前的政策应该会促成不同城市之间出现中小幅下 调。但从另一个视角看，在市场因行政力量而扭曲时，其反弹力也会随之而来，并且潜 在力量显著。 当前一线城市的供应量基本处在历史新低，2010 年成交与供应的平衡，显示供应基 本在短期内就被消化。二三线城市皆类似，虽然消化能力稍有逊色，但大格局相同。 在供应新低的市场环境下，保障房计划如果得以实施，有两个因素不能不考虑：1、 保障房挤占商品住宅用地，进一步加剧商品房供应的不足；2、保障房用地降低了土地 财政的收入，反之增加了未来政府在出让土地时的溢价追求。 对应当前和未来可能加剧的供应不足，倒是有一个对冲的举措——限购。但限购只 是延后了改善型和投资型需求的释放阶段，这从另一个角度要求政府在房调的 2-3 年时 间里，弥补商品房供应，或者将限购政策的期限被动延长。 “国八条”还要求地方政府增加商品房用地供应。那么地方政府围绕房地产有三个 内在的核心工作：1、保障房建设；2、商品房土地供应；3、土地财政压力。应该说三 项内容之间相互交错，对地方政府的执行能力构成挑战。结果会如何？不得不让房企思 考。 从房企运营的角度，有几个问题可以相对明确： 1、预计一线城市的调整周期将偏长，或许达 2 年时间。且信贷和限购基本可预期 会导致价格调整。基于企业自身资金链情况，进行营销策略调整。 2、一线城市长远看好，虽当前需求被压制，但土地价格如出现调整将是难得介入 期，可据自身资源能力予以关注。 3、三四线城市进入住宅黄金期，短期内还将承接流动性衍生的需求，长短期皆应 表现较好。但城市差异较大，由此区域扩张模式和投资遴选机制较为核心。 4、内地住宅双轨制和行政化，在中期内仍会加强，保障房市场份额和策略性参与 的综合效应，成为必修课。 5、调控周期、以及复合地产趋势，均要求房企在内部运营能力上提升——同时皆 是“以不变，应万变”的上佳发展策略。 2 2011地产开局 目 录 一、流动性在一线城市住宅市场转向 4 （一）货币政策紧缩周期仅过半程 4 （二）存量流动性与房地产 6 （三）房地产信贷：由过度支持转向适度紧缩 9 （四）房企多元化融资变化 12 二、限购：行政化将如何对接市场？ 15 （一）全国限购政策影响分析 15 （二）限购政策最严厉的北京市场影响分析 18 （三）限购政策的可持续性模拟 20 三、保障房：执行性判断——房企决策依据 20 （一）保障房建设计划 20 （二）保障房建设最大难点——土地财政格局难改 22 （三）保障房建设力度加大的影响分析 23 四、住宅供求关系：供小于求阶段性改善 23 3