房地产估价行为规范.pdf

房地产估价评估规范是房地产估价行业的执行标准， 使房地产估行业更加有秩序的运行。 1 总 则 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方 法，保证估价结果客观、公正、合理，根据《中华人 民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地 管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的 有关规定，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动及其管理、 科研、教学和其他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和房地产估价师必须依法独 立、客观、公正估价。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符 合《房地产估价基本术语标准》GB/T 50xxx-2012、房 地产估价专项标准和国家现行有关强制性标准的规 定。 2 估价原则 2.0.1 评估房地产的市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价 机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对 各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 2.0.3 遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的 估价对象状况下的价值或价格。 2.0.4 遵循价值日期原则，要求估价结果是根据估价 目的确定的某个特定日期的价值或价格。 2.0.5 遵循替代原则，要求估价结果与类似房地产在 同等条件下的价值或价格的偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估 价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。 当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高 最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选 择，并应在估价报告中予以说明： 1 维持现状前提：分析、判断估价对象维持现状、 继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价； 2 改变用途前提：分析、判断估价对象改变用途 再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估 价； 3 更新改造前提：分析、判断估价对象更新改造 但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造 为前提进行估价； 4 重新开发前提：分析、判断估价对象重新开发 再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估 价； 5 上述情形的某种组合。 2.0.7 现状价值、投资价值等市场价值以外的价值评 估，可根据估价目的对估价原则进行取舍。 3 估价程序 3.0.1 自接受估价委托至估价项目完成，房地产估价 应按下列程序进行： 1 明确估价基本事项； 2 制定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法计算； 6 确定估价结果； 7 撰写估价报告； 8 审核估价报告； 9 交付估价报告； 10 估价资料归档。 3.0.2 明确估价基本事项应包括下列内容： 1 明确估价目的； 2 明确价值日期； 3 明确估价对象； 4 明确价值类型。 注：1 估价目的应由估价委托人提出； 2 价值日期应根据估价目的确定，采用公历 表示，精确到日； 3 估价对象应在估价委托人指定的基础上 根据估价目的确定，估价对象范围应全面、客观，不 得遗漏、虚构； 4 价值类型应根据估价目的确定，包括价值 的名称、定义或内涵； 5 在明确估价基本事项时应与估价委托人 共同商议，最后应征得估价委托人认可。 3.0.3 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目 进行初步分析，制定估价作业方案。 估价作业方案应包括下列内容： 1 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和 估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等； 2 估价工作质