万科·城市花园项目推广思路.pdf

万科·城市花园项目 推广思路 2011.8.12 项目目标梳理  做精品，树品牌，要效益 发展商愿景  做精品，树品牌，要效益  4月动工，5月开始蓄客，9月份  4月动工，5月开始蓄客，9月份 发展商目标 现场呈现。10月份开始销售。 现场呈现。10月份开始销售。 世创能做到什么  把握市场及客户，最大  把握市场及客户，最大 程度规避风险，实现物 程度规避风险，实现物 业价值最大化。 业价值最大化。 从目标出发，项目如何破题？ • 如何一举占领高端市场，迅速奠定项目的 市场地位。 • 项目要卖给谁？如何才能获得目标客户的 认可，实现热销？ 本报告的主要观点 • 大连房地产市场缺乏真正的别墅产品，作为传统的高端物业的聚居区，江景住 宅依然是大连权富阶层的购房首选。 • 作为地产大鳄的万科集团，携高端的物业形态——别墅产品进入大连，无疑会 将大连市场引入新的战略格局。对本地的开发商是一次打击，“大鱼吃小鱼” 的现像必然会发生。 • 所以此次万科进入大连，首要解决的不是竞争问题，而是如何以高姿态进入市 场，并以专家的身份做市场的领导者，完成高端市场的洗牌。 • 我们认为万科进入大连，应不仅仅着眼于项目销售得成功与否，更重要的是要 肩负起，参与大连房地产历史进程的使命感和对市场重新教育的责任感空降大 连。 我们思考的出发点 Part1：以品牌论地位 Part2：看产品找客群 Part3：包装与推广 以品牌论地位 目前竞争格局 • 外地房地产开发商从05年开始进入大连房地产市场。 • 目前辽宁金叶地产、浙江金都地产、沈阳开发商投资组建的大连现代 等六七家开发商已在大连实施或运作房产项目。 • 地点大多选择沿江一带，开发的楼盘多为中高档楼盘。比如金都·富 春山居和金叶·东方明珠以及江景之都。 虽然不乏外地开发商，但缺乏真正实力的 地产大鳄 万科的到来意味着…… • 全国前三甲的央企进入大连，从此结束了大连没有正规军的局面。势必形成 市场高端物业新战略格局。 • 首要解决的不是竞争问题，而是如何以高姿态进入市场，并以专家的身份做 市场的领导者，完成高端市场的洗牌。 • 我们认为万科进入大连，应不仅仅着眼于项目销售得成功与否，更重要的是 要肩负起，参与大连房地产历史进程的使命感和对市场重新教育的责任感空 降大连。 品牌的几个关键词 初期品牌导入的诉求点 • 万科来了，大连在变 • 万科地产，刷新大连人居标准 • 万科地产，大连城市化进程推动力 看产品找客户 • Part1 项目界定与价值挖掘 • Part2 客群描述 项 目 界 定 项目界定 项目界定 项目界定 项目属性定位模型 项目分析