第7章_城市住宅经济.pdf

第七章 第七章 城市住宅经济 城市住宅经济 第一节城市住宅经济概述 一、城市住宅的基本属性 （一）住宅的属性 自然属性 经济属性－－商品属性 住宅凝结了大量的物力、财力与人 力，这是它价值的基础，也是所有商 品的共同性 社会属性－－福利属性 住宅是一种商品，但也是一种特殊商 品，其特殊性就在于住宅价值高、使 用寿命长，有效供给不足。然而，享 有适当住房的权利属于基本人权；安 全、舒适的住房，对每个人和每个家 庭的幸福是不可缺少的。 为此，向所有人提供住房，就成了 每个政府的施政纲领之一。而这个 目标的实现，仅仅依赖市场的力量 是远远不够的，这就使住宅具有了 另一个属性——福利属性。 （二）城市住宅经济的特征 城市住宅建设是投资成本大，投资 周期长的经济活动 城市住宅是具有复杂产权关系的经 济活动 住宅经济的产业关联度高 强烈地依赖并支持金融业的发展 住宅市场是具有竞争和垄断双重性 质的市场 城市住宅的经济特征决定了城市住 宅经济具有消费性、投资性和投机 性三重特征 二、城市住宅市场的需求分析 HD=f( y, p, i, t) HD －－住宅需求量 y －－居民收入和财产水平 p －－住宅价格 i －－住宅抵押贷款利率 t －－通勤费用 影响因素 收入水平是影响住宅需求的一个重要 因素 住宅价格水平是影响住宅需求量最明 显的因素 住宅抵押（按揭）贷款利率 人们对于未来的预期 通勤费用 三、城市住宅市场的供给分析 HS=f( p, k, l, r) HS －－住宅供给量 p －－住宅价格 k －－建房资金 i －－土地供给 r－－国家政策 影响因素 住宅价格高低是影响开发商是否愿意 提供住宅的首要因素 建房资金是决定住宅量的根本因素 土地供给是影响住宅开发的投入因素 政策导向是国家和政府控制住宅业健 康发展和“主者有其屋”社会目标实现 的基本保证 四、城市住宅市场的供求平衡 H S2 E4 HS1 P 4 E P 3 3 P2 E E2 HD3 P1 1 H D2 H D1 Q Q Q Q 1 2 3 4 第二节我国城市住宅制度的问 题与改革 一、我国城市住宅福利分配制度存在的 问题 投资一元化，造成欠账过多，总量不 足 低租金消减住房开支，引发畸形消费 加重了企业负担，削弱了城市政府 的管理职能 导致了城市建设的滞后，延误了城 市化进程 分配体制导致住房分配不公平，滋 生特权现象 二、我国城市住