emba课程课件：孙克放 《现代居住小区规划理念的更新跟发展讲义》(上)资料.docVIP

PAGE PAGE 21 现代居住小区规划理念的更新和发展 孙克放 孙克放： 我们今天讲一天的内容比较多，我尽量给大家讲得多一点，大家来一次很不容易。另外很多同志，我发现可能在南京会上见得多多一些，我刚才看笔记本，这里面有两个内容，我主要还是讲本上的内容，但是这个内容在我们建设部的网站上有，所以大家可以不用记这个。因为现在光讲楼盘，从讲设计和策划的关系我们想论述一下。为什么？我们现在单纯搞设计的同志，有一些特别缺乏对策划的理解，那么策划公司跟设计之间如果不能够很好的整合的情况下，我们的楼盘可能会受到很大影响。所以我们先把这个确定下来，也就是说一个楼盘的好坏，可能这两条决定性的东西占的分量更大一些。实际上策划与设计这是两个系统，因为一个策划公司，一个设计公司。而定位来讲策划是营销造势源，或者是宣传的龙头，而这一块东西在国外也是必须。就是房地产公司，在座很多都是房地产公司领导，在国外没有资质，觉得中国也没有必要搞什么资质，现在中国搞成什么？一级资质可以到银行贷款，不公平的。你凭什么一级资质就可以优先贷款，选择项目比如说投一块地，你一级资质在评分上可以占便宜，这不是市场经济，国外没有资质。我有钱，我李嘉诚我有钱可以买地，我买地可以开发，但是必须有委托一个有资质的人干，有资质的人按照各个行业的法规，按照法律的规定去执行这个也的管理，这就是市场。大家知道国外策划公司必须有策划资质，建筑师有建筑师资质，造价师有建造师资质，还有监理资质，甚至国外把财务都委托到会计公司管，这有什么好处？开发公司可以集中力量考虑房子定位去，这是他应该办的事情。目前我们中国一定要走到这方面去，否则竞争是不公平的。也就是我们在营销的过程里面，造势的问题仍然是我们需要的，或者是我们宣传的角度也是必须需要的。大家要去过美国看过，美国的大街上十字路口经常堆好多报纸、书是白拿的，有一个设计公司每次都拿他的书，包括新建的住宅，这些都是造势的，但是这是由专业公司二手房市场做的，所以我们要把楼盘造势变成一种源头，就是市场营销定位的问题，所以它牵扯到一个住宅品质和个性的问题。 第二设计是入势的根，你光造势不行，造势源头不行，还要扎到根里面，这种基础只有设计体现出来，其他的地方都不能体现。造势和入势形成了楼盘的本质和本色的发挥，这是本质的问题。我们现在很多开发公司，由于策划和设计之间属于粗放的基础状态里，有是你请策划公司，策划公司和设计公司不见面，或者是见面一两次就干成事情了，当然这跟策划公司水平有关系，这种东西不能很好的来反映我们之间的默契的配合。这种楼盘往往没有什么特色，抓不住人。所以为了强化特质的东西，必须要把这两个东西做得非常稳妥，即使是我们请了国外的设计公司，我们在这一方面对它的影响策划更应该高一些。为什么？我们后面还要讲到，国外设计公司对中国很多是不了解的，什么人了解呢？就是在国外呆过的这些人，我们中国自己培养的学生到外国去呆十年，我们再回来，像这样的设计人员或者人员是有一定的水平的。所以我们分析任何楼盘的时候，我们不能从居住的角度去改变我们策划的创意，同时也要从理论的创新入手挖掘设计价值部分。这是两部分，一部分是策划的创意，第二就是挖掘设计的价值，设计的价值起码要分出六个方面来。两部分都要做才能把楼盘的价值提得更高一些。 在这之前我简单说一下中国居住特色的问题，中国的居住特色与其它国家有很多不一样的地方。第一，中国的居住区是高密度控制下的居住环境，环境就不一样，而高密度的控制有人说我控制不了这个，是规划局让我怎么干我就怎么干，我们现在讲的是你控制的问题，因为大家知道密度高低的问题，产生于我们经济效益上。但是不见得所有高密度的房子经济效益都好，现在越来越证明这一点了。就是现在的老百姓不是以前，我单纯追求高密度，可能这个年代慢慢会退出去，而城市规划的控制这样。比如说上海市要把几十万人搬到环线以外去，北京市要把市内50万人口在近十年内转移出去，密度要下来。对于我们开发公司来说，密度控制至关重要，也就是说如果我们的密度过高的情况下会造成几种结果：第一就是环境会恶化；第二停车问题很难解决，你会投入大量的资金解决停车的问题；第三户型不合理。高密度会造成户型的极不合理，户型的不合理，会导致楼盘的品质下降，品质下降老百姓不买，不买情况下会出现尾楼，尾盘放在手里的时候会出现什么结果？就是你的利润被冲销了。大家知道北京市原来天鸿集团，把数十年开发的房子加在一起尾盘是多少？30万平方米，30万平方米相当于建一个很大的小区里面，但是尾盘散落在几十个小区里面，后面还得处理尾盘。当然一个项目可能体现不出来，但是你要看是什么样的房子了。万科大家知道在深圳有一个房子叫做俊园，那个房子原来是办公楼，后来万科把地基打完了，发现这个房子要是做办公楼非常难卖，从上面就改成住宅、高档公寓，一户是200多