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沿海密云项目市场研究报告 2011.8 目 录 认知自己 认知环境 认知市场 典型案例 认知自己 认知自己 项目用地位于密云县穆家峪镇嵝子峪村西。 距离密云县城约13公里，距离北京市中心约78公里。 毗邻密云水库，康乾行宫，旅游资源得天独厚。 密云境内，距离市中心较远，但旅游资源优越。 认知自己 低密度产品，单套面积大，容积率低。 经济技术指标 容积率0.15-0.17，单套面积1000 ㎡ ，共114套。 总建筑面积11.4万㎡ 。 认知自己 地块内初步具备开发条件，周边道路尚需修建，周边缺乏基础设施。 现状： （1）A地块与外界沟通不方便，没有成形道路可直接抵达，现状山路崎岖不平。到达A地块须借助集体土地，并须新建道路。 （2）B地块处于现状道路边缘，相对于A地块位置好。现状山路可改造后利用。 （3）两块地基础设施不完善，各市政管线距离红线较远； （4）地块内树木种类多、数量大，需要办理伐移手续。 认知自己 总结 位于密云穆家峪镇内，距离密云县及北京市中心较远。 50年产权，低容积率，单套面积大，适宜开发低密度产品。 地块不规则。目前地块内无建筑物，具备开发条件，但道路条件尚不具备。 二. 认知环境 认知环境——密云 密云地处北京东北部。 全县总面积2229.45平方公里，占全市面积的13%，是北京市土地面积最大的区县。 密云是北京最大的区县。 认知环境——密云 外来人口较少，经济属于北京新城中下游水平，二三产业为主要经济支撑。 人口：常驻人口46.8万，流动人口及外来人口4.8万。外来人口较少。 经济：2010年全县GDP119.5亿，位居北京新城第七，位居顺义、昌平、房山等之后。 产业：以第二产业为主，占经济总量的48%，第三产业次之。 认知环境——密云 与市中心道路交通依赖京承高速及101国道，未来将有城铁通达密云。 道路交通：目前主要有京承高速和101国道与市中心相连。 轨道交通：规划中S3号线连接北京到密云。目前北京到密云有火车5趟，行车时间1.5个小时左右。 认知环境——密云 旅游资源丰富，被誉为北京山水大观，首都郊野公园 。 密云旅游项目丰富，自然景观秀丽，基础设施较为完善，根据发展规划未来密云将会成为“绿色国际休闲之都”。 认知环境——密云 旨在建成北京休闲度假新城，更向国际化多元化休闲新城迈进。 2012年 2017年 2007年 发展阶段：远郊区县 与北京连接交通不便，以区域自身自给自足式发展为主。 主体客户：密云本地刚性需求和改善型需求为主。 发展阶段：北京休闲度假新城 京承开通，便利的交通吸引大量北京人来密云休闲度假，密云整体城市面貌大大改善。 主体客户：北京第二居所的休闲度假需求和本地人自住需求为主。 发展阶段：国际化多元化休闲新城 轻轨开通，伴随北京世界城市建设区域国际化氛围日渐浓厚，多元化发展成为主流发展趋势。 主体客户：北京投资、自住、度假等客群，国际化商务休闲客群，部分密云本地客群。 认知环境——密云 总结 北京最大的区县，目前经济以二三产业为主。 规划中将建设城铁，连接市中心与密云。 旅游资源丰富，计划建成成为北京休闲度假新城，未来将向国际化、多元化休闲新城迈进。 认知环境——穆家峪镇 1、基本信息 穆家峪镇位于密云县城中部，与密云水库相连,处于平原与山区交接地带，森林覆盖率55%。镇区距北京70公里，距首都机场40公里，距承德110公里。 穆家峪镇总面积102平方公里（约15.3万亩）；总人口39117人，其中常住人口30982人。 2、经济规划 扩大农业观光园规模，扶持采摘园等的新建。 完善观光园、采摘园的基础配套，包括停车场、休闲娱乐、休憩场所。 认知环境——穆家峪镇 认知环境——穆家峪镇 3、产业发展规划 穆家峪镇农村农业工作将围绕“一条主线”打造“五条农业产业带”，深化都市型现代农业发展，实现一、二、三产业有机融合。 休闲、旅游、农业产业成为发展代名词 认知环境——穆家峪镇 总结 以农业带动的观光旅游业为主，并成为该镇的主要发展方向。 五条农业产业带的打造，合理融合第一、二、三产业，促进经济发展。 三. 认知市场 认知市场——宏观市场 2011年政策不断收紧 “商改住”被禁，自6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局出售。 限购未放松，住建部官员称楼市限购令年内不取消，下半年政策放松的可能性几乎没有。 调控仍在继续，7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。 科教文卫、公建综合项目并未限制，相关投资，尚有机遇。 政府并未放松调控，环境依然低迷，市场存在挑战，但公建、保障性产业尚有机遇！ 限价 限购 限贷 认知市场——宏观市场 受政策调控的影响，土