国内小城市购物中心规划报告20p.docx

国内小城市购物中心规划报告 【最新资料,WORD文档f可编辑】 国内小城市购物中心规划 本案的商业阐述 COMMERCE EXPLAIN 以室内商业街形式使百货商品商铺化 本案的市场状况 沿街商铺 平均租价：1元/平方米 市 府 路 太阳城 平均租价：2.7元/平方米 文体商城 平均租价：0.54元/平方米 新 田 路 新田综合市场 平均租价：1-4元/平方米 ?沿街铺面平均租价4元/平方米 飞龙市场° 园 平均粗价2.5元/平方米 晋 都 晋 都 桥头市场 桥头市场 ■ 王均租价1元/平方米 ■新港市场 平均租价：2.3-4.2元/平方米 ■沿街铺面平均租价3元/平方米 金水桥市场 平均租价1 -2.7元/平方米 本案商业市场调查示意图 本案的商业阐述 商业是木案的基木特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材 是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运做也是 为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总Z商业的成功运做是本案销 售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。 ?本案不适合的商业业态： O百货公司 百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛， 其它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应商无力进货，从而使商 场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外，基木均是租金 店的经营方式。而侯马地区的扌II率店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公 司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高，且是必须的投入，就本案 核心五所述的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。 O批发市场 侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素，无法做为商品流通的 核心，且本地不属于商品的生产基地，基本批发渠道均为太原市和西安市，故批 发形态的市场不适合本案。 ?本案商业业种的划分: 楼层 馆名 业种 7F 演歌台 KTV包间，夜总会 6F 海鲜馆 包间式餐饮 5F 平价百货街 低档的平价百货类商品 4F 绅上服饰街 中档及中低档势性商品、体育运动商品、中性休闲商品 3F 品位生活街 中档及中低档成熟女性商品，儿童商品、家庭用品 2F 青春少女街 屮档及屮低档年轻女性商品 1F 国际名丿占街 中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜 B1F 牛活量贩超市 食品、非食品、部分牛鲜产品 ?业态规划的原由: 1、 以高销售价格用高租金价格的商业形态对应 2、 以低销售价格用低租金价格的商业形态对应 3、 针对顶尖消费群以特殊的业种（餐饮娱乐和一楼名店）对应 4、 以量贩超市为本案的集客核心来对应 B1F 1F 4F 5F 6F 7F 消 费 煤矿个 体怙 群 政府机 各楼层目标顾客d J为】  关人员 普通本 地居民 1F 2F 3F 4F 5F 公司返租统一自 营 商户纯租赁形式 业主购铺自营 商经营模式（V V J为最高值）： B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 0-16少年儿童 V V V V V V V V 17-35白领一 族 V V V V V V V V V V V V V V J J J J 35以上中老年 族 V V V V V V V V V V V V V J J J J J J 目标顾客年龄层（V V V为最高值）：  ?商品档次基本定位（J V J为最高值）： B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 低档 V V V V V V V V V V V V V V V 中档 V V V V V V V V V V V V V V 高档 V J V V V V V V 生活量贩超市商品结构示意图 牛活量贩超市经营方式示意图 ? 1-5楼商铺简要说明： O目标招商的对象 1、 侯马木地经营户55% 2、 太原的经营户30% 3、 山西其它地区及外省经营户10% 4、 公司自营商品采购5% O经营户设柜标准 1、 有品牌的经营户 2、 非假冒伪劣和侵权性商品的经营户 3、 能够提供商品代理、经销等证明的经营户 4、 有良好形象的经营户 5、 有足够资金的经营户 6、 符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户 主要经营模式： 1、 租赁户为：租金+物业管理费 2、 自营户为：物业管理费 ?全馆收益价格预算： O基本商业数据 1、 一楼按照得房率55%计算，实际面积约为2134平方米 2、 二至五楼按照得房率60%计算，每层实际面积约2328平方米 3、 租赁面积依照实际面积计算 O楼层租赁理论价格（未含物业管理费）: 1F 2F 3F 4F 5F 楼层实际面积 平均租金单价 单铺平均面积 单铺年均租金 楼层年租总价 年1-5楼租金收益1231万元 租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础 O 1-5楼物业费理论价格