绿城御园下阶段包装推广思路.pdf

绿城御园下阶段包装推广思路 前阶段推广总结 上半年，线上推广从“大器已成”到“宫殿礼成”，御 园的皇家建筑、中央景观、宫殿会所以及成品交付等全 面兑现的价值宣传，已经深入人心，御园的成品价值和 体验之美也已经广为认可； 而在线下，以御园会为核心的公关营销也受到苏州富豪 人群的广泛接受和参与，御园的“富豪局”已逐渐成为 苏州富豪群的第一选择。 绿城御园的豪宅属性， 在苏州地产界和城市高端客户群中， 已经广为传播，深入人心。 自2012年9月份以来， 绿城御园在苏州豪宅市场上的高调表现， 从热销到登顶千万级豪宅销冠， 从苏州第一豪宅到苏州唯一顶级私人俱乐部的御园会， 给苏州营造了一个神秘而让人向往的“富豪圈”， 让御园的价值属性超越了宫殿建筑本身， 成为苏州顶级人群的身份标签！ 但是， 面对依然艰巨的销售任务，下阶段的推广，说什么？做什么？ 御园将如何再一次超越自己？ 成交客户分析 成交客户分析 成交客户周期 从获知途经上看，以圈层传播为主 来访客户分析 来访客户分析 新客户来访254组，其中判定B级客户4 组，占比1%； 老客户来访96组，其中B级客户12组，占 比13%。 D 4% B 1% 新客户 老客户 来访客户分析 来访客户分析 常熟：1% 省内：9% 园区：65% 园区：65% 大市：18% 上海：3% 新客户来访地图 新客户来访地图 来访客户分析 来访客户分析 来访客户分析 来访客户分析 来访客户分析 来访客户分析 受制于基础数据影响，来访客户分析并不全面，但从数据表面上来看 受制于基础数据影响，来访客户分析并不全面，但从数据表面上来看 依然可以分析出客户的一般性特征： 依然可以分析出客户的一般性特征： 低预算价格 大面积需求之间矛盾 低预算价格 大面积需求之间矛盾 低预算与产品类型的矛盾 低预算与产品类型的矛盾 大量来访与客户质量的矛盾 大量来访与客户质量的矛盾 客户现状描述 从前三个月的客户情况可以看出，来访量有一定保证， 客户对御园的认可和喜爱也已得到验证， 但较大比例的客户并不具备真正的购买力， 仍然是“看客多，买家少”， 真正具备购买力的客户依然集中在老客户中 而他们多数还在犹豫、观望，或是等待， 很显然，御园“第一豪宅”的地位虽已初步奠定 但下一阶段依然有待确立和提升 惟有将御园的形象提升到最顶级的阶段 才能更有效的确保到访客户的质量 惟有进一步提升 “富豪局”的圈层等级以及活动 质量 才能真正让有实力的客户最终下单 两个核心问题 一、首先已经确定了平层作为下阶段的推售重点， 并且二期价格将有大幅上涨，如何促进现阶段客户 的成交，同时做好下阶段的溢价包装？ 二、如何利用御园会的平台优势，强化“富豪局” 的影响力，有效筛