君越●城中央营销策划执行报告.pdf

协同并举 共赢发展 森杰生态置业—— 君越●城中央营销策划执行报告 目 录 前 言 PART 1：项目理解 PART 2：项目营销执行策略 PART 3：项目整体销售计划 PART 4：营销要点工作筹备 PART 5：营销合作方式 前 言 本《营销策划执行报告》的特征 本《营销策划执行报告》制定的依据 任何一部创意深刻、切实可行的营销策划报告，都不是闭门造 车所能做出，而是策划人员根据本地市场及楼盘自身的调查研究成 果，结合以往丰富的工作经验，充分发挥自己的综合素养而创作出 来的。 本《营销策划报告》的制定，主要依据以下调研成果： 对宁国市的经济和城市发展规划分析。 对宁国市房地产市场的调研结果，包括开发供应市场、消费 市场和市场营销状况。 对项目本身的研究，包括规划、产品设计和市场认知等方面 。 一、项目概况 1．地理位置 项目位于宁国市城市交通主干道之一的北园 路，临近市政府、周边市政配套设施齐全，商业环 境成熟、商业氛围浓厚；项目价值不言而喻、有目 共睹。 2．产品形态 项目总建面积约2.2万㎡，产品规划有酒店公寓、写字楼、商业 等功能，其中： 功能用途 楼层范围 总建筑面积 占比 酒店公寓 7F-16F 10500 48% 办公写字楼 4F-6F 4000 18.18% 商业配套面积 1F-3F 5500 25% 地下 2000 9.09% 从上表可以看出，除去自用的办公部分和长期持有的商业部分，本项目 重点销售对象为酒店公寓，约占项目总销售利润的80% 。而根据我司以往操 作经验，酒店公寓和公寓办公应予分别对待，采取不同的市场策略。 3．项目面临市场环境分析 随着宁国国民经济的的持续高速增长，城市框架进一步拉大，城市中心区基 本上无地可供，中心区土地的稀缺性和位置的得天独厚以及升值潜力不言而喻、 有目共睹；状元楼、西巷街区、九州家园等项目部分小户型项目推出即被很快 消化就是很好证明，目前本项目处于独领风骚的优越环境中，但是在城市中心 区外围有一些项目会陆续推出小户型产品，因位置差异、价格会比本案有竞争 力，根据我们的操盘经验、结合本案的实际情况，项目面临的综合竞争压力较 小，但是办公楼和大户型产品会有相当的压力。 4．项目SWOT分析 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1.地理位置扼守宁城路与北园路的交通要道， W1.项目动工时间还未确定，不确定因素较多； 交通优势明显； W2.项目规模小，成本高。 S2.项目外立面颇具现代与稳重感，产品形象高 W3.项目7-9层大户型产品总价过高，销售压力较 档 大 S3.项目产品线丰富，可满足潜在客户的多种需 求其主力产品为小户型，相对其它项目时入住城 市中心去的成本较低； Opportunity机会分析 Threat威胁分析 O1. 城市中心区物业可供面积较少，在城市中心 T1.全国楼市一片降价之声，客户观望期会延 区购置物业是身份、地位的象征已在市民印象中 长，政府持续出台政策予以控