广州岭南湾畔广告推广执行方案.pdf

岭南湾畔 广告推广执行方案 富艺广告 第一部分 市场分析 一、市场背景  09年广州楼价大幅提升，众多消费者逐渐转向观望；  中央系列调控政策出台，09年末销售放缓迹象明显； 市场博弈，后市不明朗 二、西区在售楼盘  五号线沿线：万科柏悦湾、逸彩新世界  老城区板块：富力君湖华庭、万科金域华府、 美荔尚筑…  金沙洲板块：恒大绿洲、御景半岛、金域蓝湾、 中海金沙湾、时代糖果… 万科柏悦湾  总货量1300套，09年销售业绩优异，前期800套将告售罄。  目前推售T3尾货，售价15000元， 500套新货将于年中入市。  双地铁交汇，三江汇聚，名校教育，2期产品江景优势明显。  户型、面积、售价、卖点，都与本案较为相近。 时尚个性新荔湾 品牌+江景+地铁+配套 逸彩新世界  8年成熟社区，120万㎡芳村龙头大 盘,真光中英文小学。  地铁5号线开通最大受益者，号称广 州首个地铁无缝直驳社区，空中连 廊直通窖口站A2出口。  新组团朗逸庭，宣称元旦过万人到 访、17日开盘过千人认购，至今网 签255套。  5栋产品总货量800套。户型78-100 ㎡，售价13000-18000。 时尚感、都市感、璀璨感 地铁+规模+江畔+品牌 老城区板块  富力君湖华庭、万科金域华府、美丽尚筑、贵贤上 品、龙津华庭、元邦明月星辉……  中心城区地段优异，周边配套成熟完善，老城区客户 认同度高，将分流本案部分高端客户。  普遍“单价贵、户型大，售价高”，并不构成直接竞 争。 君湖华庭  现推T6、T7栋85-145㎡单元，售价22000-23000元/㎡，销售一般；  上半年将再推出T4栋，售价相仿，号称带5000元/㎡装修； 国际湖滨人居+城央罕见豪装+富力品牌 金域华府 12.19开盘，首推150套63-120㎡产品，25000元/㎡均价，已售109套 地段+品质+豪宅 金沙洲板块  五年开发，居住氛围日渐成熟，获得广州人尤其是西 区客的认同，房价一路看涨。  恒大御景半岛、恒大绿洲、金域蓝湾、中海金沙湾、 时代糖果等社区，将分流我部分客户。  近期工业区规划，对板块造成较大影响。 恒大御景半岛 11000元/㎡带3000元豪装。 促销+江景+品牌 恒大绿洲 现主推200㎡左右大户，11400元/㎡起，带3000元豪装。 促销+江景+品牌 金域蓝湾 现售88-103㎡单位余货，12000元/㎡—16000元/㎡。 强调江景与配套 金沙湾 现售西堤组团80-150㎡园景单位，清货价9000元 开盘以“西堤”吸引荔湾客 现主打环境+成熟+性价比 糖果二期 现售57~115㎡单位，1月底开盘，售价8500元/㎡，开盘售出400套 地段较偏,主打新婚置业客 户型+价格+明星效应 小 结  老城区主打奢华、五号线沿线主打时尚都市、金沙洲主打价 格促销。  万科柏悦湾、逸彩新世界“朗逸庭”为本案最主要竞争对手，5 号线开通，直接拉近了它们与市中心的距离，相对而言比我 们受益更大。  老城区板块、金沙洲板块将分流本案相当部分高、低端客 户，但并不形成直接竞争。  随着富力桃园、和