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世联关于集中式商业项目的观点与经验分享 我们常常听到的问题 通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰 世联对集中式商业项目的理解及观点 Opinion 商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分 商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统 商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下 商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值 消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源 业态规划是对商业物业的灵魂塑造 良好的物业产品设计为商业提供可持续发展的空间平台 适合的销售模式为商业成功打下基础 招商先行为商业成功提供保障 招商管理十原则： 招商先行原则 维护项目的产业经营黄金比例原则 维护项目统一主题形象、统一品牌形象 原则 功能和形式上实现同业差异、异业互补原则 集中商业经营方式的选择原则 核心主力店先行，辅助店随后原则 核心主力店布局优化原则 特殊商户招商优惠原则 放水养鱼，先做人气，再做生意原则 承租户的选择确保租金来源原则 运营管理是商业持续成功的关键 世联集中式商业开发顾问的工作方法 method 世联认为对商业问题的解答应该遵循以下思路，围绕两条主线进行分析和研究 世联顾问服务内容 前期顾问工作阶段划分与服务内容 专案团队架构及岗位职责 世联顾问服务内容大纲 针对商业销售的营销顾问服务工作方式 营销顾问：工作阶段 顾问服务品质管理 ——质量稳定性的来源 世联集中式商业项目顾问成功案例简介 Case 实现目标租赁价格不是本项目的主要难点问题； 在片区内已有成熟商圈集中分布、且项目周边新增大量商业的情况下，本项目是否尚存商业市场机会？如存在机会，合理的商业规模是多少？ 选择何种商业业态有助于彰显本项目的高端物业形象、实现目标收益，并与上部办公物业功能相辅相成？ 世联服务其他集中式商业案例概览 （2005-2006） THE END 海口综合体——二线城市、核心地段、超高层地标型项目 海口市场条件——机会与风险并存：高品质办公楼存在市场空间 从地理位置上讲，本项目具备发展办公物业的先决条件 在售项目实现销售价格低，价值略被低估 市场在租写字楼项目租赁状况良好 商务酒店共生的写字楼能实现高出租价格 市场现有写字楼品质存在较大提升空间 我们结合企业战略、客户目标、项目本体条件、市场条件，判断项目问题 寻找市场机会、借鉴成功案例、合理经济测算解决项目问题 项目解决方案及物业发展建议 面对市场容量风险的解决途径 面对市场容量风险的解决途径 面对市场容量风险的解决途径 面对市场容量风险的解决途径 面对市场容量风险的解决途径 本项目竞争策略 项目定位 市场定位 城市商务极 形象定位 顶级的、商务的、国际化的 物业发展建议——城市商务极价值体系 成都商业地产区域发展状况的研判——基于对主城区商业市场历年供需对比、商业项目分区域和分环线供应状况，及在售商业项目销售情况的市场数据的统计、整理与分析，寻找细分市场机会 B 成都市商业市场历年竣工面积、销售面积、空置面积对比 2004年商业项目价格段销售率统计 主城区在售商业楼盘分区域均价 2004年商业项目分区域销售率统计 2004年商业项目分环线销售率统计 商业总量已相对过剩，人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升，进入替代型发展阶段 05年6月后商业地产整体市场仍保持正常销售速度，但在市场消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈 一环与二环之间仍保持最大份额的供应量，而城北二环－三环区域将成为成都商业地产供应的重点区域，价格增长最快 民间财团撤出，小投资者为商业地产市场主力，但目前信心受挫，持币待购，已有本地开发商持有经营培育市场 成都商业市场南北分区明显：城南以生活服务型区域商业中心为主， 城北以辐射中国西南的专业市场为主 成都北部专业市场的研判——基于对项目所在成都北部各专业市场的比对研究，探讨专业市场的成功关键因素，挖掘商业市场规律、把握竞争态势、寻找市场机会 C 五块石由最初的只租不售培育市场，到目前以7000-10000元/平米售价变现，商铺售价在7000-10000元/㎡，租金根据临街状况、铺位大小，租金在1-4元/平米.天 五块石 成都北部最早,发展最成熟的商圈，荷花池商圈商铺售价高达27000-36000元/㎡，租金根据临街状况，高租金在5-10元/平米.天，低租金在2-3元/平米.天 荷花池 高笋塘 项目周边及北三环沿线 成都最早的装饰建材物流基地，2000年商铺售价已高达10000-15000元/平米，而目前面临富森.美强大竞争，经营情况不佳，租金仅维持在1.3元/