房地产开发与经营计算及分析题2011.docVIP

PAGE PAGE 5 三、计算分析题 1、招标、拍卖、挂牌交易比较？ p88， 2、现金计算？ 某房地产开发项目现金流量表入下，假设基准收益率i=12%,试判断方案是否可行。同时计算静态投资回收期、动态投资回收期。 序号 项 目 0 1 2 3 4 5 6 1 净现金流量 --200 40 60 40 80 80 60 2 累计现金流量 解: 序号 项 目 0 1 2 3 4 5 6 1 净现金流量 --200 40 60 40 80 80 60 2 累计现金流量 --200 --160 --100 --60 20 100 160 3 折现净现金流量 --200 35.71 47.83 28.46 50.84 45.39 31.68 4 累计折现净现金流量 --200 --164.29 --116.64 --88.00 --37.16 8.25 39.91 5 静态投资回收期： P=3+60/（60+20）=3.75年 动静态投资回收期： P’=4+37.16/(37.16+8.23)=4.81年 3 、内部收益率(以五年为期) 设i1=12% FNPV1=—200(1+12%)0+40(1+12%)1+60(1+12%)2+40(1+12%)3+80(1+12%)4 +80(1+12%)5=8.25 设i2=15% FNPV2= —200(1+15%)0+40(1+15%)1+60(1+15%)2+40(1+15%)3+80(1+15%)4 +80(1+15%)5=—8.04 用插入法计算FIRR的近似值 FIRR=12%+8.25/(8.25+8.04)X(15%—12%)=13.52% 答:略。 3、投资计划编制：直方图和S形累计曲线？ P194-195 4、资格预审的内容？ P 179 5、建设工程索赔案例：（双方的责任） 1） 工程索赔的概念 索赔是指由于非自己的原因遭受了损失，而向可以承担责任的一方请求补偿的行为。 特征： a）自身没有过失； b）损失已经发生； c）损失的补偿； d）请求报告 2）索赔的分类 a） 按依据分类（ 合同内索赔 合同外索赔） b）按形式分类（ 索赔、 反索赔） c）按对象分类（ 工期、费用） d）索赔原因分类（工程延误、工程变更、合同非正常终止、工程加速、不可抗力） 3）索赔的程序： a) 索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知； b) 发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料； c) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据； 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可； 当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。 4）索赔处理的原则： a) 损失的补偿 b) 业主原因终止合同的利润补偿 c) 不可抗力的损失补偿 在现场的工程用的材料设备（业主承担） 现场清理费（业主承担） 施工机械、工器具 （承包商承担） 5）索赔的预防 a) 招标文件 ? 投标须知 ? 报价要求 ? 主要合同条款 b) 熟悉合同条款和投标文件 c) 严格履行合同规定的义务 举例： 1、混凝土机修理延误工期； 2、地下障碍物； 3、图纸迟了； 4、大风把塔吊吹坏 5、学生游行影响材料供应； 6、…… 5、折现法 某房地产开发完成后，房屋销售总价12.2亿元，房屋开发成本5.5亿元，综合管理费3000万，投资银行利息5000万，销售营业税3600万。房地产公司属国有企业，开发利润为15%。试计算该片宗地的价格。 解： 地价=开发房地产价格-房屋开发成本-管理费-投资利息-销售营业税-开发利润 地价=12.2-5.5-0.3-0.5-0.36-12.2*15%=3.71亿元 答：该开发宗地的测算地价为3.71亿元。  ?[例7—5]??估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000㎡，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50％；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时