2011年第一季上海房地产市场综述报告.pdf

2011年第一季度上海房地产市场综述 - 营销中心 产品研发部 Part 1 政策篇 Part 6 二手篇 Part 2 调研篇 Part 7 土地篇 Part 3 区域篇 Part 8 优惠篇 Part 4 供应篇 Part 9 别墅篇 Part 5 成交篇 Part 10 商业篇 Part 1 政策篇 ★单一政策主导楼市，预期与影响双重发力★ 政策效应 政策效应 2011年伊始 ，商品住宅平均周成交面积保持在25万平以上 ，当1月底 “沪九条＂以及房产税的轮番出台以后，成交量急剧 下跌，在春节前后周成交面积跌至谷底。2月3月周成交量虽然稳中有升，但是保持在10万平米以下，政策效应明显。 市场影响 市场影响 限购令致使市场低迷 限购令致使市场低迷 限购令致使市场低迷 在上海有六成以上楼盘在2月1 日至3月10 日的近40天时间中只出售不到10套房源 。根本原因是限购令直接限制了投资性 在上海有六成以上楼盘在2月1 日至3月10 日的近40天时间中只出售不到10套房源 。根本原因是限购令直接限制了投资性 购房需求。 购房需求。 北上广深部分楼盘趋向低价或平价开盘 北上广深部分楼盘趋向低价或平价开盘 北上广深部分楼盘趋向低价或平价开盘 业内分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发 业内分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发 商试着供应小部分降价房，试探市场。开发商倾向于以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户。每次推出的房 商试着供应小部分降价房，试探市场。开发商倾向于以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户。每次推出的房 源套数与真正买家的比例开始接近1：1，供需数量趋于均衡 。 源套数与真正买家的比例开始接近1：1，供需数量趋于均衡 。 房产税影响效应有限，部分细节有待完善 房产税影响效应有限，部分细节有待完善 房产税影响效应有限，部分细节有待完善 房产税出台后，交易量减少是导致沪渝房产税征收惨淡的一个重要原因。业内人士表示房产税的象征意义大于实际效 房产税出台后，交易量减少是导致沪渝房产税征收惨淡的一个重要原因。业内人士表示房产税的象征意义大于实际效 果，起征点定的高，税基却比较低，能够进入上述征收范围的富裕家庭，他们对价格敏感度并不高。另一方面，产权 果，起征点定的高，税基却比较低，能够进入上述征收范围的富裕家庭，他们对价格敏感度并不高。另一方面，产权 结构复杂，产权主体和各自家庭关系复杂等都是影响房产税全国大面积铺开的因素。 结构复杂，产权主体和各自家庭关系复杂等都是影响房产税全国大面积铺开的因素。 业内观点 业内观点 李稻葵 清华大学教授、央行货币政策委员会委员 李稻葵 清华大学教授、央行货币政策委员会委员 限购就像退烧针 有副作用但是必需的 限购就像退烧针 有副作用但是必需的 吴敬琏 国务院发展研究中心研究员 吴敬琏 国务院发展研究中心研究员 货币是央行发行的，意味着给了国民承诺，货币是可以购买商品的，可是，地方政府突然限制 货币是央行发行的，意味着给了国民承诺，货币是可以购买商品的，可是，地方政府突然限制 购房 。限制购买资产后，货币只能追逐消费品，政府又提出要努力管理通胀预期。＂这位资深经济学 购房 。限制购买资产后，货币只能追逐消费品，政府又提出要努力管理通胀预期。＂这位资深经济学 家表达了哲学烦恼：“预期是主观的，而票子发多了是客观存在。如果我们控制不住存在，却硬要控