物业项目管理沙盘推演及方案编制.pdf

物业项目管理方案物业项目管理方案 需明确的几个概念需明确的几个概念 2 物业物业 •已建成并投入使用的各类房屋(建筑 物）、与之相配套的设备、设施和 相关场地。 3 物业管理物业管理 •业主通过选聘物主通过选聘物业服务企务企业，由业主主和服 务企业按照物业服务务企业按照物业服务合同约定合同约定，对房屋及对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修配套的设施设备和相关场地进行维修、养养 护护、管理管理，，维护相关区域内的环境卫生和维护相关区域内的环境卫生和 相关秩序的活动相关秩序的活动。。 4 前期物业管理前期物业管理 • 指在业主指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前业主大会选聘物业管理企业之前，由由 建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。。 • 住宅物业选聘物业管理企业方式住宅物业选聘物业管理企业方式：：招投标招投标、、协议协议 选聘 •招标分为公开招标和邀请招标 5 物业服务相关法律文件 物业服务相关法律文件 •前前期物物业服务合务合同/物物业服务合务合同 – 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前 ，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 – 物业服务合同的双方主体之间是委托与被委托关系 物业服务协议 物业服务协议 6 临时管理规约/管理规约 临时管理规约/管理规约 • 第十七条第十七条 管理规约应当对有关物业的使用管理规约应当对有关物业的使用、维护维护、管管 理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理 规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规 管理规约应当尊重社会公德 不得违反法律 法规 或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。 – 14、管管理规约对物业管规约对物业管理区域内的域内的 （ ）具有约束力具有约束力。 – A、业主的探访人 B、全体业主 C、物业使用人 – D、物业的继受人 E、房屋的租赁人 7 项目管理方案编制项目管理方案编制 8 方案编制要点方案编制要点 11. 根据项目市场定位根据项目市场定位、开发商的要求开发商的要求、业主结构和需求等因素业主结构和需求等因素 ，确定确定 服务质量标准和物业管理定位管理定位 2. 根据项目性质、特点等因素确定物业管理模式管理模式 3. 针对项目规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，形 成项目分析与顾客分析项目分析与顾客分析 ，确定管理重点和难点重点和难点 ，制定有针对性的管管 理措施理措施理措施理措施 4. 根据服务标准、管理方法及公司资源情况，确定组织架构、人员组织架构、人员 配备配备 9 方案编制要点方案编制要点 55. 按日常管理按日常管理、服务项目内容和管理服务标准计算管理费服务项目内容和管理服务标准计算管理费收支测算收支测算收支测算收支测算 ，确定管理费的收费标准收费标准