海口市房地产市场分析及项目销售渠道开拓建议.pdf

海口市房地产市场分析及项目销售渠道开拓建议 第一部分 海口市房地产市场分析 一 、2008 年，海口房地产的发展趋势 （一）、财富及资本抢滩海口，海口变得越来越“贵气”，海口的房地产将呈现升级换代的 发展趋势。 2008 年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供 地规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作， 在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建 设。 海口市的土地储备充足，为城市运营打下了坚实基础，获得了国家开发银行 300亿元的 授信额度。明年海口将继续做大土地储备总量，争取新增储备土地 8000-10000 亩。 在旅游产业发展方面，海口温泉海岸、火山奇观、海上森林(红树林)、会议会展及高尔 夫专项旅游等众多资源，其中，由张艺谋等著名导演创作和执导的以大海为背景的大型海上 实景演出《印象海南岛》也已经进入实质排练阶段，这是海口市政府打造“阳光海口、娱乐 之都、品位之城”的一系列重要举措之一，预计节目将于 2008 年上演，届时国内外游客将 在美丽的海口西海岸感受热带海岛风情的完美演绎。 在城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚 持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略， 建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。 香格里拉、希尔顿等五星级酒店相继进入，海口五星级酒店增多，预示着海口的城市形 象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海 口各大发展商常提的话题。 （二）、旧城改造，小康社会等因素促成海口本地居民购买能量的释放。 随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈， 这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的 格局。 （三）、海口市商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速将回落. 在房地产投资预测方面，从长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大， 将对房地产市场需求产生抑制效应。但由于海口市房地产成长空间大，近年来，不少国内外 实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，明年海口市房地产开发投资将保持持续平稳的发展 态势。 市场供求预测上，2007 年第4 季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一 系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性，再加上全国房产市场价 格大幅度下降。08 年海口市商品房消费市场将进入疲态，销售增速将回落。 （四）、小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。 目前，海口市的房地产市场存在三个方面的问题。一是商品房住房供求总量有待于进一 步平衡，市场呈现供大于求的局面。二是住房供应呈现新的结构性矛盾。2007年6 月1 日 以来，应“国六条”的要求，海口严格执行 90/70 标准。截至 2007 年 12 月，海口市 90 平 方米以下商品住房月末累计有 77.88 万平方米待售，如果继续执行这项标准，将进一步加剧 海口商品住房的结构性矛盾，造成 90 平方米以下商品住房的积压。三是住房供给存在市场 和保障“一条腿长一条腿短”的矛盾。2007 年以来，海口本地居民购房需求旺盛，市场占 有份额逐年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置，大中户型的旺销将一定程度减轻海 口小户型偏多的结构失衡压力。 （五）、竞争空间激烈，产品类型全面开花。 2008 年是中国的奥运年，也是海口的房地产年，西海岸有城市海岸、紫园、蓝城 1 号、 长信海岸水城、苏格兰海景花园、菩提树、西海豪园、琼珠海岸、万科浪琴湾、阳光西海岸、 蔚蓝海岸、龙墅湾、比华利二期等近二十个楼盘 300 万平米的项目群雄分争；城区有金碧文 华、滨海温泉海景公寓、宝华海景公寓、宝发国际大厦、帝国大厦等；滨江版块有蓝水湾， 海蓝椰风、绿色佳园等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。 （六）、海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势。 曾经的郊区西海岸随着城市规划的调整，将成为新的海口城市中心，昔日的冷门地带南 渡区