英国房地产仍然.PDF

在英格兰和威尔士置业 物业资产 对于海外买家 ，无论是寻找投资机会还是安家 ，英国房地产仍然是非常热门的安全资 产。 土地交易在很大程度上不受监管 ，对非英籍人士拥有或使用土地没有任何禁止或限 制。商业条款可自由协商确定。从事不同类型和地点物业的专业经纪人通常会受双方 当事人聘请参与交易条款协商，但在住宅交易中，往往只有卖方聘请经纪人 ，而各方 当事人几乎肯定会雇佣律师。英国不同地区的土地所有权制度不尽相同，本文所说的 内容并不适用于苏格兰。 物业所有权类型 在某些情况下 ，物业可以作为一项永久业权 （提供永久所有权 ），但是 ，租赁更为常 见，特别是在伦敦。租约是在特定期限内将物业转让给某人的一种合同形式：租约到 期时，物业归还给持永久业权的业主，但租约期限经常可以延长。住宅租约可以是短 期的，房客需要按市场价格支付租金，但这种租约没有资产价值；而对于长期租约， 租金只具有名义上的意义，需要支付巨额资金。短期租约或租赁一般为 6—12 个月； 长期租约的租期短则99 年，最长可达到999 年。对于商业楼宇，最常见的租期是5 年 或10 年。 通过公司购买与税项 许多海外买家想通过公司投资工具或通过被任命人购买，因为这可以为业主提供更大 的灵活性，并避免业主身份外泄。尽管通过代理公司购买物业很常见，但是仍然存在 税项问题需要考虑。例如，交易税（称为 SDLT ）按购买价格征收。价格超过25 万英 镑的住宅物业的税率至少为 1％。与之相比，英国公司的股份转让税税率只有 0.5 ％。 英国政府最近因为担心公司会把出售投资工具作为避税手段，或使用离岸投资工具实 现免税而失去税收收入，因而调整了税收政策。由于此类变动，对于个人购买的价格 在 200 万英镑以上的物业，税率为 7% ，但对于公司买家的税率则为15%。预期对价 值超过 200 万英镑的住宅物业的“非自然人”业主的税收政策会有进一步调整，这些业 主将不得不向英国政府支付年费，同时在物业出售时可能还要支付资本利得税，即使 业主是外国人也要如此。这些提案目前正在讨论中：很可能会有例外情况，但尚未公 布。 买家还应当清楚，在英国，如果作为一项投资购买物业，任何租金收入几乎肯定要交 税，但在某些情况下此类税项可能会予以减免。还需注意的一点是，在物业所有人死 亡的情况下，即使其不是英国居民，原则上也适用英国遗产税。 所有权和尽职调查 绝大多数物业在地政局注册，该局为公有机构，保管英格兰和威尔士的土地所有权的 公开登记册。该登记册为土地所有权提供国家保障，因此，地政局需要所有交易方提 供身份信息，由地政局或（更常见的情况）买家的法定代表确认。如属离岸公司实 体，还需要能够证明该公司合法组建并有权拥有土地的证据。对该问题的处理通常是 法律程序的第一步。 尽管已注册的土地所有权能提供确凿的所有权证据，但仍需进行其他法律尽职调查， 包括政府当局的查册和对卖家的调查。卖家只有有限的披露责任，且将不提供保证或 2 赔偿。因此，十分关键的是尽职调查会涉及所有买家担心的问题，并包括实地检查。 土地所有权赔偿保险可以解决尽职调查所揭示的缺陷，但不能用来取代尽职调查。. 财务 在尽职调查过程中，任何交易一方都可以退出交易。有时买家会协商一个排他期，但 这只有在双方已正式签订具有法律约束力的合同后才能提出。在此阶段之前，要完成 所有尽职调查，并且买家必须确认其资金到位。近年来，因为从银行融资越来越困 难，很多买家在资金上遇到麻烦。尽管英国的银行利率处在历史低位，但是银行正在 寻找安全的契约，并为能提供大量资产净值的业务降低贷款门槛，以便为其保留最佳 交易。 付款时间 交换置业合同时，买方要支付一笔保证金作为部分付款 ，最高可达购买价的 10％，如 买家未能完成全额付款，通常会被卖方没收。交换置业合同时，交易双方会商定一个 完成交易的日期。在完成时，买家必须将剩余款项支付给卖家，且卖家须将所有权过 户给买家。如属投资物业，在完成时，买家有权获得该物业的收入。买家的律师会安 排 SDLT 支付和物业在地政局的过户登记：只有经过这些程序，买家才能拥有完全所 有权。虽然登记册是公开的，但双方可能会协定对交易的某些细节予以保密。 租约 租约没有标准格式，但是法律可能会暗示某些条款，并存在对住宅租赁业主的若干额 外保护，这无法排除在合同之外。 3 租金和成本