京投银泰环球村项目营销策略投标报告.ppt

推广主题 武广旁·未来商圈·酒店返租·买棵摇钱树 ①武广旁：凸显项目地段的稀缺性及发展潜力 凸显项目的当前地段发展利好及稀缺性，还体现未来地段的升值空间 ②商圈中：凸显项目的发展潜力 强化地段未来的商业发展空间，从而体现出项目具有绝对的升值潜力 ③酒店返租：凸显项目的无忧投资保障 ④买棵摇钱树：凸显项目的投资升值性 推广渠道 7大关键渠道全面截流投资客 关键渠道1：户外，新增机场及武广高铁2大户外 关键渠道2：网络，强化主流房产网页通栏、条幅及项目主页信息 关键渠道3：报广，长期投放，保证月月见报，主要以软文的形式炒作无忧保障及绝对升值的2大核心价值 关键渠道4：短信，全面覆盖，扩大投放量 关键渠道5：电影院，集中宣传 关键渠道6：电台，联合交通频道，以投资专栏的形式宣传项目 关键渠道7：机场及武广杂志广告，截拦进城及返乡投资客 3、客户策略：多渠道大力拓展客户 3大核心举措全面网罗目标客户 关键举措1：世联客户资源的利用 充分利用世联全长沙项目的客户资源，高达250万批客户量 关键举措3：主动出击地级市 联合工商协举办活动做项目推介：针对地级市高端客户资源进行集中式推介 关键举措4：系列针对性的活动 联合《第一财经周刊》举办财经论坛月：契合投资客最为关注的问题及项目的投资价值 关键举措2：跨界资源利用 联合举办系列活动，利用金融证券、汽车、商场等地的高端客户资源 4、产品策略：酒店返租，无忧保障 目前长沙做返租比较成功的是星沙新长海广场项目的酒店式公寓，包租3年，均价6100，一房800元/月，两房1600元/月，租金年回报约5%。 4、产品策略：酒店返租，无忧保障 利用京投银泰的资源，引进经济型酒店，进行酒店式返租，确保投资保障 经营模式 收益核算 酒店月均收益=单间日均首费*总套数*入住率*30天 长沙经济型酒店日均收费100-200元 按项目前8年整体营业入住率40%-60%计算 按项目前8年整体营业情况为日均60%计算 按项目投资公寓总套数598套计算 酒店月均收益：100-200万 公寓月均返租：90-160万 ＞ 公寓返租模式为：交房后，前8年按每年总价8%-12%的金额进行返租，每月返还1600-2800元不等；后8年业主可自行选择继续包租或由开发商回购或自行处理。 可引进经济型酒店品牌： 首选品牌：“京泰银投”的长期商业合作伙伴“凯悦”酒店集团旗下有美国“Amerisuites” 国内品牌：“莫泰168”,“如家快捷”，“锦江之星”、“七天”、“城市便捷”、“汉庭连锁”等 外国品牌：美国的“速8”、法国雅高集团的“宜必思” 引进知名经济型酒店品牌作顾问 开发商自行或联系其他商户成立酒店管理公司 由酒店管理公司将投资公寓集体装修开业经营 酒店管理公司在营业收益抽取部分资金作为公寓买房返租收益 公寓月均返租=单套月均返租金额*总套数 公寓总价多为23-28万元/套 按总价8%-12%年投资回报返租8年计算 公寓月均返租1600-2800 按项目投资公寓总套数598套计算 实施方案 具体价格需根据酒店引入成本再测算 4、产品策略：酒店返租，无忧保障 包租期限：3-5年 租金计算：50元/㎡/月、1500元/套/月等 操作模式：在签订购房合同时，同时签署物业委托租赁协议，按约定的租金及返租形式委托酒店进行租赁。 物业使用权：从交楼之日起至包租期满，物业使用权归酒店所有。包租结束后，业主收回物业使用权。 相应举措：开发商需成立专职的招商团队，以确保酒店引进的顺利推进，将经营风险将到最低。 操作方式 客户置业心理：他们当前对房市信心不足，没有投资保障，观望心理浓厚，50%客户集中考虑在下半年出手 “现在大家都在等，现在房地产到底未来是涨是跌真的不好讲，国家政策也不明朗，再说好多项目其实没有降什么价格，还是想等市场明朗一点，房价降到最低再买” “那我现在反正不会轻易出手，谁也不能保证明天房价不会降，做投资一是讲究收益高，二是讲究有保障，今年的房地产不像前两年，房价基数低，还有上涨空间，所以现在讲投资房地产收益有多高都不靠谱。所以现在投资房地产只有在有保障的情况下再去追求高收益。” 50% 客户对区域看法：对区域发展前景看好，但对区域现状荒芜抗性大，认为区域内6500元/平以下的公寓价值才有投资价值 “这个区域的发展我还是非常看好的，我去年买运达广场的时候那个销售员就跟我说了，武广车站在这边，这是长沙离世界最近的端口，发展起来也只是时间的问题，但是现在周边还是比较荒凉，买了房子，如果不能尽快转售，应该没有人租，风险较大” “我老家在衡阳，每半个月都要坐武广路过这边，觉得政府如果要大力发展某个区域，就会给予很多政策和资金上面的支持，比如这边的道路基本都拉通了、很多公交车拉到这边，火车站前面的商业广场也全部拆迁完了，反正